Affitto con riscatto, il patto di vendita

Il contratto di affitto con riscatto conosciuto anche come “rent to buy” nasce con il decreto Sblocca Italia del 2014 ed è stato soggetto a regolazioni con la legge di stabilità del 2016.

L’affitto con riscatto è una formula contrattuale particolare che consente all’affittuario di un immobile di diventare, in una data futura prestabilita, il proprietario.

Si tratta di un’opzione di contratto di affitto in cui il locatore permette al futuro acquirente di vivere all’interno della propria casa per un periodo di tempo definito prima di procedere alla compravendita.

Le rate versate per il canone d’affitto vengono utilizzate totalmente oppure in parte come anticipo sull’acquisto dell’immobile.

L’affitto a riscatto con patto a futura vendita

Quando si decide di sottoscrivere un affitto con riscatto è necessario che ambo le parti sottoscrivano un contratto di affitto che definisca la rata del canone mensile da versare, la data entro la quale effettuare il pagamento, le caparre iniziali versate e così via.

Esiste però un secondo contratto facoltativo che regola, invece,  la compravendita: l’affitto a riscatto con patto a futura vendita. Quest’ultimo regola la scadenza entro la quale si deve passare dall’affitto alla compravendita.

Come abbiamo detto l’affitto a riscatto con patto a futura vendita non è obbligatorio ma è fortemente consigliato. Se non viene fatto, in molti casi, possono essere perse anche tutte le quote versate.

In questo contratto, infatti, è stabilita quanta quota del canone il concedente deve restituire nel caso in cui la compravendita non viene portata a buon fine.

Affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto

L’affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto è l’ideale per chi desidera acquistare un appartamento ma non ha la liquidità necessaria per poter sostenere un anticipo ma anche per chi ha difficoltà ad accedere ad un mutuo.

Questa particolare formula contrattuale offre l’opportunità al locatario di acquistare l’immobile preso in affitto. Dopo un certo periodo di tempo che nella maggior parte dei casi va dai 3 ai 5 anni ma secondo la normativa può estendersi fino a 10 anni, si procede alla transazione.

Il prezzo di acquisto dell’immobile deve essere indicato sul contratto e quota parte del canone di affitto corrisposta viene utilizzata come anticipo. Anche l’importo corrisposto come anticipo viene regolato dal contratto.

Solitamente nel contratto di affitto con riscatto la rata di affitto corrisposta dal locatario è più alta rispetto ad un canone di affitto classico.

Quando si sottoscrive un affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto è bene prestare attenzione che sui documenti non sia specificato l’obbligo di acquisto dell’immobile dopo la scadenza pattuita fra le due parti. In questo caso non ci troviamo in presenza di un normale affitto con riscatto ma di un’altra formula contrattuale pur sempre legale.

Cosa prevede la legge per l’affitto a riscatto con anticipo

L’articolo 23 del decreto legislativo n° 133 del 2014 conosciuto meglio come Decreto Sblocca Italia, prevede che l’affitto a riscatto con compromesso di futura vendita sia trascritto nei registri immobiliari.

A differenza delle trascrizioni per la compravendita, in questo caso, la durata della trascrizione può durare fino a 10 anni.

In questo modo l’acquirente è tutelato da ogni inconveniente come ad esempio dalla vendita dell’immobile a terzi durante il periodo d’affitto oppure dal pignoramento e dall’ipoteca.

Quali sono le condizioni per la risoluzione del contratto di affitto con riscatto

La risoluzione del contratto di affitto a riscatto con anticipo è regolato dal secondo comma dell’articolo 23 Sblocca Italia.

La normativa prevede che il contratto venga risolto nel caso in cui l’affittuario non paghi regolarmente i canoni previsti. Solitamente il numero minimo di mancati pagamenti che determinano la risoluzione del contratto è pari ad una ventunesima parte del totale.

Questi parametri insieme alla durata del contratto, ai diritti di recessi sono sempre a discrezione delle parti.

Affitto con riscatto: a chi conviene

L’affitto con riscatto è una formula contrattuale che ha dei vantaggi sia per il concedente che per il conduttore. Per i primi è un’occasione per riuscire a vendere il proprio immobile dopo qualche anno e nel frattempo incassare regolarmente sia le rate dell’affitto che l’anticipo sull’acquisto.

In un momento in cui il mercato della compravendita è in crisi, l’affitto a riscatto con anticipo rappresenta un ottimo compromesso.

Per il conduttore, sottoscrivere un contratto di affitto a riscatto con compromesso di futura vendita significa riuscire ad acquistare una casa anche se non si ha momentaneamente la possibilità di accedere ad un mutuo o la liquidità sufficiente per versare un anticipo.

L’assicurazione sull'affitto

Acquistare un immobile sia con la formula classica che con l’affitto con riscatto prevede un esborso economico da effettuare non indifferente e non pochi sacrifici.

E’ bene quindi prendere in considerazione l’idea di sottoscrivere un’assicurazione sulla casa che tuteli il proprio immobile su furti, rapine, scoppio, incendio e altri danni.

Chi decide di concedere il proprio immobile in locazione con la formula affitto a riscatto con anticipo può sottoscrivere un’assicurazione sull’affitto.

Quest’ultima garantisce al contraente la sicurezza di ricevere tutti i propri canoni di affitto. Inoltre lo tutela dai danni all’immobile causati dall’inquilino e copre, in caso di controversie, eventuali spese legali.