Amministratore di Condominio: Regolamentazioni

La domanda frequente che si pone chi abita in uno stabile con altri coinquilini è: quando serve un amministratore di condominio? A seguire poi ne arrivano molte altre: chi è, che cosa fa, quando serve, chi lo nomina e soprattutto chi può rimuovere l’Amministratore di Condominio? Ecco allora una guida pratica per conoscere da vicino questa figura.

Amministratore di Condominio: Definizione

L’Amministratore di Condominio è l’organo esecutivo del condominio, la figura che ha quindi le funzioni esecutive all’interno di esso e che si occupa di gestire i beni comuni, di dare esecuzione alle delibere votate dall’assemblea condominiale.

La figura ha assunto negli ultimi decenni una natura sempre più delineata. Fino a poco tempo fa infatti si pensava che l’amministratore di condominio dovesse essere una persona fisica; oggi dopo l’intervento della Corte di Cassazione è stata legittimata anche la nomina di una persona giuridica.

Al momento non è previsto un albo degli amministratori di condominio anche perché i tentativi fatti in passato per la l’istituzione di questo sono stati bocciati dall’intervento della magistratura.

La riforma del Condominio però (legge 220/2012), in vigore dal 18 giugno 2013, ha imposto per la prima volta obblighi formativi per l’amministratore di condominio nonostante la mancanza di un albo professionale. Questi deve ovviamente conoscere le norme del Codice civile che regolamentano la materia e comunque tutte quelle che riguardano in qualche modo la vita di un condominio sia dal punto di vista civile che penale.

Chi può essere nominato Amministratore di Condominio

Persona fisica o persona giuridica: Chi può svolgere le funzioni di Amministratore di Condominio? Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 22840/2006 che ha chiarito una volta per tutte che per quanto riguarda l’Amministratore di condominio la nomina può andare anche ad una persona giuridica.

L’importante è che risponda a determinati requisiti come:

• Goda di diritti civili
• Non abbia condanne per reati contro la PA, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altro delitto non colposo per il quale sia prevista la pena della reclusione tra 2 e 5 anni.
• Non abbia misure di prevenzione definitive (a meno che non sia riabilitato)
• Non sia interdetto o inabilitato
• Non sia iscritto nell’elenco dei protestati
• Abbia un diploma di scuola secondaria di II grado
• Abbia frequentato un corso di formazione
• Svolga attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Con la riforma del Condominio, l’articolo 1129 stabilisce inoltre che l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore al fatto che questo stipuli una polizza assicurativa Rc a copertura da danni che la sua opera possa provocare.

In precedenza la Cassazione (sentenza 5608/94) aveva invece sostenuto che ad esercitare la funzione di amministratore di condominio dovesse essere necessariamente una persona fisica.

Nel 2006 invece il cambio di orientamento: ad essere nominato amministratore di condominio poteva essere anche una società di capitali «posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica».

Posto che quindi a svolgere le funzioni di amministratore possa essere sia una persona fisica che giuridica, occorre adesso capire quando serve l’amministratore di condominio.

Quando i condomini devono nominare un Amministratore

Non sempre si è obbligati a nominare un amministratore di condominio. La legge infatti stabilisce che la figura dell’amministratore sia necessaria quando si superino gli 8 condomini.

Quando si rimane al di sotto di questo numero, vale a dire fino a 7 condomini, si è liberi di nominare o meno l’amministratore.

A stabilire e a regolamentare quando serve l’amministratore di condominio è l’articolo 1129 Cc che stabilisce appunto che l’obbligo scatta dall’ottavo condomino in su.

Chi sceglie l’amministratore di condominio

È sempre l’articolo 1129 Cc a stabilire chi può nominare l’amministratore:

• L’assemblea dei condomini
• Dal tribunale ordinario se l’assemblea costituita da almeno nove componenti non vi provveda e almeno di essi vi si rivolga per ottenere la nomina giudiziaria.

A scegliere l’amministratore è sempre l’assemblea o, in caso di mancato accordo, dall’autorità giudiziaria.

Se non si nomina l’amministratore di condominio non sono quindi previste sanzioni ma è bene sapere che non possono essere altri se non i condomini a scegliere il loro organo esecutivo.

Chi nomina l’amministratore di condominio

Se l’amministratore viene nominato dal costruttore o dal venditore del palazzo, anche se la nomina venga inserita nel rogito di acquisto, questa deve intendersi nulla.

Per legge infatti la nomina dell’amministratore di condomino deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Nel caso in cui il condominio non abbia tabelle millesimali, in genere si attribuisce una quota ad ogni singolo condomino e la nomina si considera valida con il voto dei condomini che ne rappresentino appunto la maggioranza. Si tratta però di una soluzione che deve trovare l’accordo da parte di tutti i condomini e che potrebbe sempre essere soggetta a ricorsi e obiezioni ma è spesso la più utilizzata in mancanza di tabelle millesimali.

Per quanto riguarda invece la riconferma, la giurisprudenza si sta orientando per una maggioranza ridotta di un terzo, facendo una distinzione tra nomina e conferma.

Diverso è poi il caso in cui l’assemblea condominiale non riesca a nominare l’amministratore e i motivi in questo caso possono essere diversi, a partire dal fatto che non sempre è possibile raggiungere il quorum richiesto. Un po’ perché le assemblee vengono “disertate” un po’ perché non si riesce a convergere sulla figura adatta.

Se l’Assemblea non riesce a nominare l’amministratore di Condominio

È sempre l’articolo 1129 a stabilire cosa succede nel caso in cui l’assemblea non riesca a nominare l’Amministratore di condominio:

«Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario».

Nel caso in cui quindi i condomini non riescano a trovare l’accordo e ad individuare la figura giusta per l’amministrazione del condominio, scatta l’intervento del giudice ordinario. L’autorità giudiziaria però può intervenire solo se uno o più condomini o magari l’amministratore uscente facciano ricorso. In questo caso, secondo quanto specificato dall’articolo 59 Disposizioni attuative Cc il presidente del tribunale provvede con decreto alla nomina, sentita l’altra parte.

Contro il provvedimento del giudice del tribunale ordinario può essere presentato ricorso entro 10 giorni dalla notifica presso la Corte d’Appello.

La scadenza del termine

Una volta nominato, l’amministratore è organo indefettibile e dura in carica un anno e, secondo quanto stabilito dall’articolo 1138 Cc «si intende rinnovato per eguale durata».

Alla cadenza dei due anni (uno più uno) può esserci una nuova nomina oppure una conferma. Come già detto l’orientamento giurisprudenziale si sta orientando per un quorum diverso nelle due nomine distinguendo tra nomina e conferma, per evitare però ricorsi e contestazioni è sempre meglio attenersi alla maggioranza dei millesimi anche per la conferma.

Amministratore di Condominio e Revoca

Cosa succede invece se si vuole procedere con la revoca dell’amministratore di condominio. 

Tutti i passaggi su come revocare l’amministratore di condominio sono contenuti sempre nell’articolo 1129 Cc che riporta testualmente: «La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».

C’è poi la terza via, quella per così dire più traumatica che è la via giudiziaria, ossia l’amministratore di condominio se necessario può essere revocato dall’autorità giudiziaria in caso di gravi irregolarità dietro ricorso dei condomini e nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131 Cc se non si rende conto della gestione o in caso di gravi irregolarità.

Revoca da parte dell’assemblea. L’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può votare la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento senza motivazione. In questo caso l’amministratore avrà diritto al compenso per l’opera svolta, al rimborso delle eventuali anticipazioni. Si tratta di una revoca dovuta essenzialmente ad una sopravvenuta mancanza di rapporto di fiducia tra condominio e professionista.

La revoca immotivata o senza giusta causa però, può portare ad un diritto al risarcimento dei danni da parte del professionista. A questo proposito la sentenza 20957/2004 SU della Cassazione ha stabilito che l’amministratore revocato può pretendere il risarcimento in caso di ingiusta revoca anche ai fini dei crediti spettanti come compenso.

Revoca da parte dell’autorità giudiziaria. Ogni condomino può ricorrere al giudice per la revoca dell’amministratore di condominio invocando l’articolo 1131 Cc. Questa la casistica prevista.

• L’amministratore non abbia informato il condominio circa citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatagli che riguardino questioni esorbitanti le sue attribuzioni;
• L’amministratore non abbia reso conto della sua gestione;
• L’amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

In caso di revoca tramite autorità giudiziaria, l’amministratore non può essere nominato nuovamente dall’assemblea.

L’espressione “fondati sospetti di gravi irregolarità” però, necessita di opportune modifiche. Per chiarire meglio il legislatore è intervenuto inserendo all’articolo 1129 Cc prevedendo casi specifici:

• Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca dell’amministratore e nomina del nuovo;
• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di deliberazioni assembleari;
• Mancata apertura e utilizzazione del conto corrente bancario o postale del condominio;
• Gestione confusa del patrimonio del condominio, di quello personale dell’amministratore o di altri condomini;
• Consentire per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• Aver omesso di curare diligentemente l’azione e l’esecuzione coattiva in caso di promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
• Inottemperanza degli obblighi come la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità;
• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione delle informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina.

Doveri dell’Amministratore di Condominio

Una volta nominato l’amministratore ha una lunga lista di doveri da rispettare durante tutto il suo mandato.

Amministratore di condominio: obblighi e doveri

Comunicazione dei propri dati. Appena ricevuto l’incarico, l’amministratore deve comunicare tutti i propri dati, da quelli anagrafici a quelli professionali. I dati saranno custoditi nei registri del condominio e il professionista dovrà comunicare giorni e orari per la consultazione e per il rilascio di copie, I suoi recapiti (domicilio e telefono) dovranno essere affissi sul luogo di accesso al condominio.

Doveri nei confronti dell’Assemblea. L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale. Deve quindi garantire che il regolamento di condominio venga rispettato e disciplinare l’uso delle cose comuni e dei servizi nell’interesse di tutti i condomini.

Doveri fiscali. Deve eseguire tutti gli adempimenti fiscali, deve riscuotere i contributi, erogare le spese per il funzionamento e la manutenzione delle parti comuni e compiere tutti gli atti relativi.

È tenuto in ogni momento a mostrare a qualsiasi condomino le ricevute dei pagamenti e qualsiasi attestazione relativa ai pagamenti degli oneri condominiali o per liti in corso. Le somme da lui ricevute a qualsiasi titolo, così come quelle che vengono erogate per conto del condominio, devono transitare su un conto corrente specifico.

Deve inoltre procedere con la riscossione forzata nei confronti dei condomini morosi salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea.

Deve quindi curare tutti i registri: quello di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità. Deve conservare tutta la documentazione riguardante la propria gestione sia con riferimento al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio.

Al termine del suo mandato deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso ed eseguire tutte le attività urgenti necessarie ad evitare “pregiudizi agli interessi comuni” senza pretendere ulteriori compensi.

Poteri dell’Amministratore di Condominio

Per poter portare a termine i suoi doveri, l’amministratore di condominio ha pieni poteri. L’amministratore di condominio ha quindi il potere di

• convocare l’assemblea
• eseguire le delibere assembleari
• riscuotere i contributi
• erogare le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni.

L’amministratore ha anche potere di agire in giudizio. Essendo il legale rappresentante del condominio e il suo organo esecutivo, l’amministratore è il diretto referente per le cause attive e passive; può agire e resistere in giudizio ma sempre previa autorizzazione da parte dell’Assemblea.

C’è solo un caso in cui l’amministratore non deve aspettare il voto assembleare: l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi.

Tra i suoi doveri, inoltre, quello di far rispettare in tutto e per tutto il regolamento condominiale ma se in un primo momento aveva la possibilità di sanzionale in maniera autonoma i condomini che non lo rispettavano, oggi con la riforma tale potere è passato all’assemblea.

Responsabilità dell’Amministratore

Stabiliti i doveri e i poteri, passiamo ora alle responsabilità dell’amministratore di condominio.

Queste si configurano nel momento in cui il suo comportamento irregolare oppure omissivo può causare danni al condominio.

L’esempio che si fa in genere in questi casi è quello riguardante la mancata attuazione della delibera assembleare che delibera la stipula di una polizza assicurativa per responsabilità civile per il condominio e si renda necessario avvalersi di questa per la caduta di una tegola o di una grondaia. In questo caso il condominio può chiedere la copertura mai attivata.

In questo e in altri casi simili, l’amministratore di condominio è chiamato a rispondere nei confronti del condominio per responsabilità da contratto.

L’amministratore è inoltre il rappresentante fiscale del condominio, a meno che l’assemblea non indichi un’altra persona. In questo caso ha tutte le responsabilità legate alla gestione; al fine di assicurare un puntuale controllo sull’operato contabile e una maggiore sicurezza sul rispetto degli obblighi fiscali, spesso si tende a separare le due figure.

Compenso dell’Amministratore di Condominio

In merito al compenso dell’amministratore di condominio va subito specificato che non esiste al momento un tariffario professionale (anche perché non esiste l’albo degli amministratori di condominio).

L’articolo 1129 Cc riporta solamente che al momento di accettare la nomina, l’amministratore deve indicare chiaramente e in modo analitico l’importo che gli dovrà essere riconosciuto. Se non indica per iscritto il suo compenso la sua nomina può essere dichiarata nulla.

I criteri per stabilire i compensi sono quindi molto diversi tra loro. In alcuni casi, se l’amministratore è iscritto ad un albo professionale (ad es. è avvocato), questi farà riferimento al tariffario relativo alla professione forense.

Alcuni stabiliscono una cifra fissa, altri si basano su un criterio legato al numero di unità immobiliari. In altri casi i due criteri si combinano insieme. Comunque sia il compenso dell’amministratore di condominio non può distaccarsi troppo dalla media applicata nella città in cui si trova lo stabile.

Rientra nel compenso dell’amministratore anche un’assemblea straordinaria (sentenza Cassazione 3596/2003), mentre va pagata a parte un’attività di straordinarietà qualificata (sentenza Cassazione 10204/2010).

Al compenso va aggiunto il rimborso spese per attività svolte nell’interesse del condominio.

A farsi carico del compenso dell’amministratore di condominio sono tutti i condomini, ciascuno in proporzione ai suoi millesimi.

Se comunque l’assemblea in maniera unanime stabilisce un criterio diverso, questo può essere adottato in sostituzione.

All’amministratore di condominio spetta il compenso per tutto il periodo in cui svolge la sua attività. Nel caso in cui sia revocato prima della data prevista per la sua cessazione, l’amministratore non avrà diritto al compenso per intero ma ad una somma equivalente al solo periodo in cui ha prestato la sua opera. Se poi dovesse essere dimostrato che la revoca è stata ingiustificata, l’amministratore potrà chiedere il risarcimento del danno. 

Assicurazione Amministratore di Condominio

La riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013 prevede che l’assemblea condominiale possa subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa professionale.

L’assicurazione amministratore di condominio quindi non è obbligatoria ma lo può diventare nel caso in cui sopraggiunga il volere dell’assemblea di condominio.

La polizza amministratore di condominio copre per la responsabilità civile degli atti compiuti nell’esercizio del mandato, per maggiori dettagli sugli andamenti del premio assicurativo, cosa copre e quanto costa vedere la sezione dedicata: "Assicurazione Condominio".

Questa la casistica:

• inadeguato recupero di tutte le quote condominiali
• errata gestione degli appalti di lavori per manutenzione ordinaria e straordinaria
• mancata messa in sicurezza del condominio
• danni dovuti allo smarrimento o alla distruzione di documenti riguardanti la gestione dello stabile
• errori attribuibili all’amministratore.