Appalti Condominiali: i Poteri dell’Amministratore

Se il condominio necessita di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, ed è arrivato il momento di mettere mano alla facciata, al tetto, al vano scale o ad un'altra parte comune, non resta che scegliere l'impresa che eseguirà i lavori.

Valutati i preventivi in assemblea non resta che assegnare l'esecuzione tramite un regolare appalto condominiale.

Gli appalti condominiali, come ogni altra forma di appalto, sono regolati dall'art. 1655 del Codice civile. Di fatto si tratta di un vero e proprio contratto attraverso il quale una parte "assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio" e l'altra, a fronte del lavoro svolto versa un corrispettivo in denaro.

Gli appalti condominiali prevedono due scelte essenziali quella dell'impresa e del direttore dei lavori.

Parti in causa sono l'impresa appaltatrice, che si occuperà dell'esecuzione del lavoro, e per estensione l'amministratore condominiale, in veste di legale rappresentante del condominio.

Va chiarito che gli appalti condominiali sono contratti privati, per i quali non è strettamente necessario prevedere un progetto in forma scritta, che illustri nel dettaglio le opere da compiersi.

Se il progetto non è obbligatorio dal punto di vista giuridico per rendere valido il contratto, può comunque essere richiesto dal condominio magari per sopperire a necessità amministrative.

Le regole dell'appalto condominiale

Nel prendere in considerazione le regole che governano gli appalti condominiali è necessario fare una prima distinzione, considerando che l'affidamento può riguardare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria, opere di notevole entità e lavori normali.

Laddove la necessità di intervento riguarda opere di manutenzione ordinaria l'affidamento dei lavori e la deliberazione può essere fatta direttamente dall'amministratore condominiale, che ha dalla sua parte la fiducia dei condomini e per legge ha la competenza per la conservazione delle parti comuni.

Se si tratta di un lavoro di piccola entità, che può essere eseguito anche da un solo individuo, vale la pena considerare che invece del contratto d'appalto si può utilizzare un contratto di prestazione d'opera, meno articolato burocraticamente.

Più complesso l'iter se si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, che prevedono di affidare all'assemblea condominiale ogni genere di decisione, a patto che l'approvazione avvenga a norma e quindi con la maggioranza dei presenti, che deve necessariamente corrispondere almeno alla metà del valore dell'edificio.

Appalti condominiali: il ruolo dell'amministratore

L'amministratore ha un ruolo importante e deve vigilare attentamente perché tutto si svolga a regola d’arte, in linea con le norme di legge.

Nel caso in cui ad esempio l'esecuzione dei lavori dovesse essere affidata ad un'impresa che malauguratamente non possiede le competenze tecniche per portare a termine l'opera, l'amministratore si deve ritenere il principale responsabile.

La riforma del Condominio ha dato maggiori poteri all'amministratore, ma a più responsabilità spesso corrispondono più rischi per questo può risultare determinante sottoscrivere un'assicurazione amministratore di condominio, che garantisce all'amministratore stesso una tutela adeguata a fronte delle nuove responsabilità.

Anche se non si tratta di un'assicurazione obbligatoria poterne fruire garantisce la copertura di eventuali danni che una gestione errata può produrre direttamente o indirettamente a carico dell'amministratore.

L'assicurazione amministratore di condominio deve essere pagata dall'amministratore stesso in quanto beneficiario della polizza.