L'assicurazione condominiale: quali sono i suoi scopi e quanto è importante la delibera assembleare per contrarla.

Quando ci sono dei danni all'interno del condominio, che si tratti di parti in comune o delle parti relative alla proprietà esclusiva dell'immobile, si spera sempre che esista una polizza condominiale che possa provvedere a ripararli. La stipula di una assicurazione condominiale per gli eventi che interessano le parti comuni di un edificio si effettua successivamente alla delibera assembleare che serve per autorizzarla. Ma che cosa si intende per assicurazione condominiale? Si tratta di quella che prende il nome di assicurazione civile fabbricati, cosa ben diversa dall' assicurazione amministratore di condominio, la quale interviene indennizzando il condominio o i terzi, dai danneggiamenti che interessano le parti in comune del condominio. La polizza condominiale è in grado di provvedere anche ai danni di un singolo condomino danneggiato, nell'eventualità in cui il danno sia stato causato da problematiche che interessano le parti comuni.

Che cosa copre la polizza condominiale?

La polizza condominiale è molto importante per coprire le spese derivanti dalla manutenzione e dai sinistri che possono verificarsi a causa delle parti comuni di un condominio o del loro utilizzo. Si tratta di un prodotto assicurativo la cui comprensione è molto semplice e che consente ai condomini di dormire sonni tranquilli, sapendo di non doversi preoccupare laddove le parti comuni del loro condominio subissero dei danni a causa di eventi fortuiti ed imprevedibili. L'effetto della copertura assicurativa è quello di preservare le parti strutturali del condominio e rispondere per i casi in cui è chiamato ad assumersi delle responsabilità civili, senza impattare negativamente sulle finanze personali dei condomini. Come tutte le polizze è un prodotto con delle caratteristiche particolari: scopriamole insieme!

Si tratta di una polizza obbligatoria?

Il codice civile è molto chiaro in questo senso: non si tratta di una polizza la cui sottoscrizione è obbligatoria all'interno del condominio. Anzi, si tratta di una specifica forma di tutela che richiede l'approvazione di una specifica maggioranza per poter essere deliberata. L'unico caso di obbligatorietà di questa forma di assicurazione è laddove l'assemblea condominiale la deliberi, rendendo di fatto ogni condomino obbligato a corrispondere la parte di premio di sua competenza per poterla mantenere attiva. Una cosa importante da sottolineare nell'analizzare le caratteristiche di questo prodotto assicurativo è l'obbligatorietà a sottoscriverlo anche per i condomini reticenti. Per comprendere questo concetto, utilizzeremo un semplice esempio: L'assemblea condominiale, in delibera e nell'esercizio delle sue funzioni deliberatrici, ha determinato che sia necessaria la stipula di una polizza che possa assicurare i crolli del tetto del palazzo e i danni accidentali che potrebbero seguirne. Il condomino del piano terra, essendo quello meno interessato dal problema dal momento che il crollo del tetto impatterebbe solo relativamente la sua abitazione, si oppone alla stipula della polizza generando, di fatto, una situazione di stallo. Laddove, per dirimere la questione, l'assemblea approvasse in ogni caso ed a maggioranza qualificata la stipula del prodotto assicurativo, anche il proprietario dell'appartamento del piano terra sarebbe obbligato a corrispondere la sua quota di competenza per il pagamento del premio, che verrà calcolata utilizzando le tabelle millesimali di proprietà dell'immobile.

Quali sono le competenze dell'assemblea condominiale nella fase di delibera della polizza condominiale?

Per le interpretazioni fornite dalla Cassazione, la competenza rispetto alla necessità di contrarre una specifica polizza assicurativa condominiale è assembleare, e che quindi l'amministratore condominiale nel pieno esercizio delle sue funzioni, non abbia comunque la possibilità di contrarne una di sua iniziativa, senza consultare dapprima l'assemblea. La delibera per la stipula deve essere approvata con la maggioranza qualificata dei votanti in assemblea condominiale. All'amministratore condominiale compete poi l'obbligo di adempiere all'effettiva sottoscrizione del contratto, avendo cura di stipularlo con la compagnia che è stata deliberata in sede di assemblea e di eseguirlo proponendo la denuncia del sinistro nelle eventualità in cui questo si sia verificato.

La ripartizione delle spese di premio

La polizza condominiale, come tutti i prodotti assicurativi per i quali la compagnia di assicurazione è disposta ad assumersi un determinato rischio, ha dei costi relativi al premio che è necessario corrispondere per accedere alla copertura. I costi della polizza condominiale, vengono considerati in ragione della prestazione del servizio e dell'interesse particolare che il singolo condomino ha nel goderne. La ripartizione del premio tra tutti i condomini viene effettuata, salvo diverse indicazioni stabilite in delibera assembleare, utilizzando le tabelle millesimali della proprietà, come da prescrizioni stabilite nell'articolo 1123 comma uno del codice di procedura civile.

Cosa succede se sono in affitto?

Relativamente al contratto che regola il rapporto tra conduttore e locatario, il codice stabilisce che sono interamente a carico del conduttore del contratto - cioè del proprietario dell'immobile dato in affitto - le spese che riguardano il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione degli ascensori e dei montacarichi, oltre che quelli relativi alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento, dell'espurgo delle cloache e degli impianti di condizionamento. Salvo diverse determinazioni raggiunte in assemblea, quindi, tutte le spese relative alla manutenzione degli impianti citati e - di riflesso -anche la corresponsione del premio relativo alla polizza condominiale è a carico del proprietario di casa e la ragione è piuttosto semplice: è nell'interesse del proprietario che gli interventi di manutenzione vengono effettuati e questo avviene indipendentemente dall'uso delle parti comuni ad opera dell'affittuario dell'immobile. Questo non significa assolutamente che il locatario è tenuto a disinteressarsi completamente delle coperture assicurative che insistono sul condominio all'interno del quale è ricompreso l'immobile che ha dato in affitto. In ragione della sua utilità e delle tante circostanze in cui tutela i condomini, è bene che anche l'affittuario ne conosca e ne comprenda le caratteristiche, per essere sempre preparato a rispondere in modo circostanziato, per gli accadimenti nei quali è in dubbio se la competenza economica dell'intervento sia sua o del suo proprietario di casa.