Guida ai Contratti di Affitto e Locazione Commerciale

La normativa italiana prevede diverse forme contrattuali inerenti le procedure con le quali si può avviare un accordo legato all’affitto di una abitazione o la locazione di un locale commerciale.

Per ciò che riguarda l’abitazione, oltre al contratto di affitto standard della durata di 4 più 4 anni, la legge italiana prevede altre formule contrattuali che, a grandi linee, possono risultare una all’opposto dell’altra: parliamo dell’affitto temporaneo e dell’affitto con riscatto.

Affitto temporaneo o transitorio

Il contratto di affitto temporaneo prevede, in sostanza, un accordo contrattuale di breve durata, che va da un minimo di trenta giorni ad un massimo di diciotto mesi, venendo di conseguenza incontro alle esigenze di una delle parti - locatore e conduttore - o di entrambe.

Inoltre, per confermare la validità transitoria del contratto, tale indicazione deve essere chiara e documentata.

I casi in cui il contratto di affitto breve può risultare utile alle necessità del proprietario dell’immobile possono essere derivati da una vendita imminente dello stesso o a lavori impellenti di ristrutturazione.

Mentre, la richiesta di un contratto transitorio da parte dell’affittuario può esser dovuta ai casi in cui la necessità di alloggio risulti connessa a situazioni riguardanti la salute, propria o di familiari, come nei casi di prestazioni mediche non eseguite nel proprio comune di residenza o assistenza familiare a parenti residenti in altra località, per motivi lavorativi di breve durata o nei casi in cui l’immobile di sua proprietà non sia ancora agibile causa ristrutturazione o assegnazione.

Gli obblighi per la stipula di un contratto di affitto breve

Come detto in precedenza, il contratto, per essere valido, dovrà necessariamente illustrare esplicitamente la condizione per la quale viene richiesta questa determinata formula contrattuale.

Nei confronti del proprietario vige l’obbligo di confermare le condizioni indicate ed il contratto stesso mediante l’invio di una raccomandata.

L’affittuario, infine, ha l’obbligo di versare al proprietario un deposito cauzionale, di norma stabilito su 2 mensilità, in alcuni casi 3.

Il rinnovo del contratto temporaneo può essere attivato solo nei casi in cui le condizioni indicate nel periodo precedente siano rimaste invariate. In caso contrario il locatore potrebbe aver facoltà di modificare il contratto, optando per il contratto standard 4 più 4 anni.

In ultimo, anche per i contratti di affitto breve il canone può essere stipulato a canone libero o a canone concordato, a seconda della zona in cui l’immobile è collocato.

Il canone concordato infatti può variare da zona a zona, seguendo gli accordi intrapresi tra associazioni e organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari.

Ricordando che le città italiane in cui tale vincolo è presente sono la città metropolitane di Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze, Genova, Venezia, Bologna, Bari, Palermo e Catania.

In questo caso l’imposta di registro è pari all’1,4%, con variazione nei casi degli affitti temporanei. Anche l’imponibile, nei casi di canone concordato, spesso viene stabilito in un regime agevolato rispetto alla cedolare secca del 22%.

Nel canone libero l’accordo avviene esclusivamente tra le due parti, proprietario ed affittuario. Rendendo libera la decisione riguardante l’importo del canone mensile, nel rispetto dell’obbligo di versamento dell’imposta di registro pari al 2% del canone.

In genere, le linee guida per la stipula di un contratto di affitto transitorio sono fornite dalle associazioni dei proprietari e da quelle degli inquilini. 

Affitto con riscatto

L’affitto con riscatto in Italia viene introdotto nel 2014 con il decreto “Sblocca Italia” (art. 23 del decreto legislativo n° 133) regolamentato dalla legge di stabilità del 2016.

Il contratto di affitto con riscatto, o “rent to buy”, porta con sé la formula per la quale l’affittuario di un immobile può, in data futura, divenire proprietario dello stesso, permettendo nel frattempo di poter usufruire dell’appartamento per il periodo di tempo concordato che anticipa la compravendita.

Le mensilità versate potranno, in seguito, essere utilizzate totalmente o parzialmente come acconto per il riscatto dell’immobile.

La sottoscrizione di un contratto di affitto con riscatto prevede che siano indicate l’importo della rata di canone mensile, la relativa data di versamento e le caparre iniziali.

A tutela dell’investimento, la legge italiana prevede un secondo, opzionale, contratto di affitto con riscatto, denominato affitto a riscatto con patto a futura vendita.

Con il contratto d’affitto a riscatto con patto a futura vendita si agisce regolando le scadenze riguardanti il passaggio alla compravendita, prevenendo quindi il rischio di perdita delle mensilità versate come quota di acquisto, stabilendo inoltre la quota che il concedente dovrà tornare in caso di mancata vendita dell’immobile.

Un'altra formula, che permette l’acquisto di un immobile preso in affitto anche agli individui non in possesso dei requisiti utili per l’accesso ad un mutuo, o la scarsa liquidità, è l’affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto.

Con questo contratto si può dar modo al locatario di acquistare l’immobile dopo un periodo temporale che, di norma, va dai tre ai cinque anni, con un massimo di 10 anni. Al termine del quale si procederà alla compravendita.

Nel contratto dovrà essere indicato il prezzo di acquisto. Una quota parte delle mensilità versate, indicate nel contratto, varranno da anticipo.

La durata di trascrizione nei registri immobiliari del contratto d’affitto a riscatto con compromesso di futura vendita, ha una possibilità di durata di 10 anni, in modo da tutelare l’acquirente da cambi decisionali da parte del proprietario dell’immobile.

Contratti di locazione commerciale

 Il contratto di locazione commerciale è regolamentato dalla legge 392 del 1978 dagli articoli 27 al 42. Tale documento ha come scopo quello di consentire al locatore la possibilità di cedere un immobile per attività produttive di reddito.

Contratto di locazione commerciale: durata e procedimenti

Per i contratti di locazione commerciale, la legge italiana si esprime anche sulla durata contrattuale, stabilendo dei paletti ben precisi.

Il contratto di locazione deve avere una durata minima di 6 anni, in alcuni casi, come nei casi delle strutture alberghiere, il limite minimo è fissato ad almeno 9.

Nel momento in cui viene sottoscritto un contratto di locazione commerciale viene resa necessaria la registrazione, entro 30 giorni, presso l’agenzia delle entrate ed il pagamento delle imposte di registro e di bollo.

Per recedere da un contratto di locazione commerciale è reso necessario l’invio 12 mesi prima di una raccomandata A/R, 18 mesi in caso di struttura alberghiera.

Il rinnovo del contratto di locazione commerciale avviene in forma tacita, per lo stesso arco di tempo.

Le uniche differenti tipologie contrattuali supportate legalmente sono quelle riferite a contratti di locazione transitoria o i casi di recesso anticipato a sei mesi per gravi motivi, ovvero «avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purché sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo» - (sentenza della corte suprema n° 10624 del 26 Giugno 2012).

Contratti di locazione transitoria

Il contratto di locazione transitoria fa riferimento ad un documento utilizzato per le tipologie di locazione commerciale riferito ad un arco di tempo alquanto breve.

La scelta di questa tipologia contrattuale può essere dovuta ad una strategia che l’attività commerciale mette in pratica, al fine di analizzare una diversa località nella quale svolgere temporaneamente le proprie attività lavorative, in modo da constatarne il rendimento in un particolare periodo dell’anno.

Per validare il contratto di locazione transitoria devono essere rispettati due requisiti fondamentali: la transitorietà, esplicitata dalle date di decorrenza e scadenza, e la destinazione d’uso.

Naturalmente a queste vanno tenute presenti le normali indicazioni presenti in tutti i contratti di locazione commerciale: dati dei contraenti, informazioni sull’immobile e l’inserimento della visura catastale.

Come tutelarsi in presenza di contratti di locazione commerciale

Quando si decide di attivare contratti di affitto di un immobile o di locazione commerciale, inevitabilmente si va incontro a rischi.

Per le locazioni commerciali, i maggiori rischi sono legati al danneggiamento dei locali e del mancato versamento del canone mensile di locazione.

Per tutelarsi si può rendere necessaria l’attivazione di una assicurazione sull’affitto che consenta la garanzia di rimborso dei danni e la certezza del versamento delle quote mensili di locazione.

Assicurazione casa in affitto

Superando la sola garanzia rappresentata dal versamento della cauzione, utile a far fronte di mancati pagamenti o a spese legate a danni dell’appartamento, le assicurazioni case in affitto sono oggi un ulteriore strumento utile in materia di tutela dell’affittuario e del proprietario. Calcola la tua assicurazione affitto in soli 30 secondi e gratuitamente!

Assicurazione casa in affitto per il proprietario

Con un’assicurazione casa, concepita ad hoc per le necessità di chi affitta un immobile, si vedranno coperte oltre che i danni procurati dall’inquilino o familiari, i mancati versamenti mensili di affitto, anche le spese legali eventualmente sopportate.

Assicurazione casa in affitto polizza per l’inquilino

L’assicurazione casa in affitto dedicata all’inquilino, prende in considerazione la copertura del “rischio locativo”.

Tale copertura è applicabile alle responsabilità civile verso terzi, proprietario o vicini di casa nei casi di danni materiali e diretti.

In aggiunta, la polizza casa in affitto per l’inquilino, comprende la copertura dei danni causati da fattori esterni (es. furto) a oggetti di proprietà dell’inquilino.

Assicurazione casa obbligatoria

Altro discorso è l’assicurazione casa obbligatoria. Questa particolare polizza viene presa in considerazione in determinati frangenti, come l’accensione di un mutuo.

L’obbligatorietà, purché inizialmente regolamentata dalla legge italiana con il decreto legge n 59 del 2012, cessa nel momento della conversione in legge.

La formula assicurativa casa obbligatoria è attivata principalmente dagli istituti bancari nel momento in cui si accende un mutuo. Altro caso in cui l’obbligatorietà viene mantenuta è quando viene redatta negli statuti condominiali.

L’assicurazione casa interviene nei casi di danni dovuti ad incendi, allagamenti o eventi atmosferici straordinari, danni provocati dall’affittuario o danni causati da furti o tentativi di furto. Ognuna di queste condizioni è suddivisa in sezioni contenute nella polizza assicurativa.

Affitto transitorio: come assicurarlo?

Come illustrato precedentemente il contratto di affitto transitorio riguarda una particolare formula contrattuale della durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi.

Per accedere a tale contratto di affitto si devono rispettare particolari condizioni documentabili, accertate e accettate dal Comune nel quale è sito l’immobile.

Le cause per le quali si decide di sottoscrivere un contratto di affitto breve possono essere diverse, che vano da

• necessità lavorative: trasferimenti temporanei o lavori a tempo determinato;
• di natura estranea dalla propria volontà: eventi calamitosi che richiedono un processo di ristrutturazione dell’immobile di proprietà;
• eventi legati alla propria salute: cure mediche al di fuori del proprio comune di residenza o assistenza a familiari in stato di necessità;
• condizioni familiare: separazione dal coniuge.

Un altro caso in cui l’utilizzo di un contratto di affitto temporaneo risulta efficace, è quello dell’affitto rivolto a studenti. In questo caso, nella quasi totalità dei casi si parla di immobili arredati.

In questo, come anche tutti gli altri casi indicati, si potrebbe prendere in considerazione l’attivazione di una assicurazione affitto transitorio.

L’assicurazione affitto transitorio va a coprire i danni recati agli oggetti presenti in casa, di proprietà del locatore e presenti nell’abitazione, come ad esempio lavatrici, frigoriferi, mobili, tende, utensili etc.

Il costo di una assicurazione casa in affitto, proposto dalle varie compagnie assicurative, non è molto elevato, offrendo ugualmente garanzie elevate.