Liti condominiali - Ecco cosa devi assolutamente sapere

Gli italiani non amano troppo rumori e odori molesti, ma nemmeno un uso disinvolto delle parti comuni, dispute con l'amministratore, piante invadenti sui balconi dei vicini e animali domestici dispettosi; tutte cause di liti condominiali che rovinano la convivenza ed il benessere di milioni di italiani.

L'Anmi, Associazione  Nazionale Europea di Amministratori di Condominio ha stilato una classifica delle principali ragioni per cui si litiga tra condomini: passiamo da liti causate dagli odori sgradevoli  al posteggio fuori posto, dalle urla dei e con i bambini al cane che abbaia. Tutte ragioni di disturbo che se affrontate con disponibilità, ascolto e rispetto migliorerebbero notevolmente il benessere delle relazioni tra le persone e sicuramente per evitare le liti aggressività, competitività, ed egoismo non aiutano.

Da uno studio sulle liti condominiali emerge che i litigi più frequenti avvengono al sud (11,1%), più fra gli uomini (10,3% contro l'8,3% delle donne), e nei piccoli centri (10,4%)

Secondo le rilevazioni fatte dall'Anmi questa è la classifica delle cause dei litigi:

1. Liti per i rumori e odori provenienti da altri appartamenti. Il classico ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, l'odore di cipolla, lo spostamento di mobili a tarda ora sono casi tipici di questo genere di motivazione. Anche la cucina etnica ed i suoi aromi forti sono sempre più spesso al centro di dispute di condominio.
2. L'apposizione in aree comuni, vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino. Qualche esemplificazione: la fioriera attaccata al muro, l'automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato nel garage condominiale.
3. I rumori in cortile, in particolare il gioco dei bambini. In un'epoca di demografia a quota zero, le voci infantili sono, purtroppo, sempre meno tollerate.
4. L'innaffiatura di piante e balcone, nel caso in cui il flusso idrico investa pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini.
5. Il rapporto con gli animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore o nel giardino condominiale.
6. Le liti varie che riguardano, a vario titolo, l'esterno del condominio: il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie.

Risoluzione amichevole

Per questi motivi il consiglio è di valutare la possibilità di risolvere le liti condominiali in via amichevole. Da questo punto di vista è essenziale il ruolo che può avere l'amministratore di condominio nel mediare gli interessi delle parti, evitando lo scontro duro. Non dimentichiamo, infatti, che l'amministratore è il custode del regolamento condominiale ed è un suo preciso dovere farlo rispettare.

La modulistica da utilizzare

Se un condomino ritiene, pertanto, che il regolamento sia stato violato dal suo vicino, può inoltrare all'amministratore di condominio un lettera con cui rappresenta la situazione di disturbo e lo invita ad adottare i provvedimenti che ritiene più opportuni al fine di risolvere amichevolmente la situazione.

L'amministratore a sua volta può rappresentare verbalmente il problema al condomino o inviargli direttamente un richiamo scritto. Questa ad esempio la lettera con cui l'amministratore invita il condomino a cessare o diminuire i rumori molesti, mentre questo è il fac simile con cui si richiama il condomino all'osservanza del divieto di immissioni di fumo e odori. Ma se i richiami non hanno l'effetto sperato?

Il ricorso alla mediazione

In questi casi la legge (D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28) impone l'obbligatorietà del ricorso alla mediazione prima di poter avviare un giudizio civile in tribunale. Si tratta di un istituto che consente al cittadino e alle imprese di risolvere una controversia in tempi rapidi e a costi assai contenuti.

Attenzione però, perché l'obbligatoria della mediazione è prevista solo per dispute relative a cause che riguardano il condominio (uso parti comuni, morosità dei condòmini, regolamento condominiale, ecc.), mentre è esclusa per quelle che riguardano solo i rapporti fra privati.

L'istanza va presentata presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. Per quanto riguarda le liti condominiali la competenza risulta fissata nel luogo dove si trova il condominio.

Naturalmente il mediatore non è un giudice e neppure un arbitro, ma un soggetto che ha unicamente il compito di aiutare le parti a raggiungere un accordo. Se questo accordo non viene raggiunto le parti possono procedere con la causa vera e propria.

Competenze del Giudice di pace

Competente a decidere la maggior parte delle liti condominiali è il giudice di pace. In particolare il giudice di pace è competente per le cause relative all'uso dei servizi di condominio e per le liti attinenti ai rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni (fumo, calore, esalazioni, rumori, ecc.) e piantamento di alberi e siepi, indipendentemente dal loro valore.

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