Quando non si applica la mediazione obbligatoria nel condominio

La mediazione è una particolare procedura che si svolge di fronte a un soggetto imparziale tenuto a trovare un accordo tra le parti per risolvere una controversia in modo amichevole.

Si tratta di un metodo alternativo di risoluzione delle controversie, che ha lo scopo di ridurre il contenzioso giudiziario, caratterizzato generalmente da costi piuttosto rilevanti e da tempi estremamente lunghi.

La principale differenza tra la mediazione e il giudizio ordinario, risiede proprio nei tempi che, nel caso di mediazione sono decisamente più ristretti. Si parla di 2 o 3 mesi al massimo, contro i 3 anni di media da considerarsi come durata delle cause nei tribunali.

Nei procedimenti di mediazione, le parti interessate e obbligate a presenziare, sono sempre assistite da un avvocato di fiducia. La mediazione si deve svolgersi presso un apposito Organismo di mediazione iscritto ai registri tenuti dal Ministero di giustizia.

L'Organismo di mediazione a cui fare riferimento si deve trovare nella circoscrizione del tribunale presso cui è situato l’immobile.

Per fare in modo di procedere, l’Organismo designerà il mediatore professionista abilitato a cui è affidato il compito di trovare un accordo tra le parti interessate.

Il mediatore ha il compito di adoperarsi per consentire alle parti di raggiungere un accordo che le soddisfi entrambe e che abbia una certa, ragionevole, durata nel tempo.

Cos’è la mediazione e quando si applica

La mediazione è una specifica formula di accordo nata per consentire di poter trovare una soluzione di negoziazione volontaria in tutte le circostanze di controversie che hanno per oggetto un diritto disponibile e per tutte le materie citate nell’art 5 del Decreto Legislativo n. 28 del 2010, per le quali la legge prevede il ricorso alla mediazione obbligatoria.

Sono gli avvocati e i loro clienti a rendere effettivo e funzionale il processo di negoziazione, soprattutto nel caso in cui la mediazione e la conciliazione vengano tentate per scelta autonoma e volontaria, anche in circostanze esterne ai casi di mediazione obbligatoria imposti dalla legge.

Che la mediazione sia obbligatoria o volontaria, in ogni caso il procedimento per ricorrervi è lo stesso.

Vediamo nel dettaglio come si esprime la legge in merito alla mediazione obbligatoria per quanto concerne le controversie condominiali.

La mediazione obbligatoria non si pratica nelle controversie tra il condominio e terzi fornitori nel caso in cui la clausola conciliativa, presente nel contratto che regolamenta le modalità del rapporto tra le parti, faccia riferimento alle disposizioni di legge.

La sentenza del Tribunale di Taranto

Può essere un utile esempio la sentenza emessa dal Tribunale di Taranto il 22 agosto 2017.

Un Condominio si opponeva al decreto ingiuntivo emesso a favore dell’impresa edile a cui erano stati affidati in appalto i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.

A sostegno della propria tesi, il Condominio esprimeva solamente l’improponibilità o improcedibilità della domanda in sede monitoria, riferendosi alla clausola contrattuale conciliativa che era contenuta nel contratto di appalto firmato dalle parti.

La clausola in questione riportava: «per qualsiasi controversia che dovesse derivare dalla esecuzione del presente contratto sarà competente il foro di Taranto, previo tentativo obbligatorio previsto ex D.L. n. 28 del 2010».

Il Condominio non avanzava opposizione riguardo la legittimità e la sussistenza del credito azionato.

Il Tribunale rigettava l’opposizione ritenendola infondata sia per l’inesistenza, nel caso specifico, della condizione di procedibilità della domanda, sia per l’inefficacia della clausola contrattuale riportata.

Leggendo la sentenza, la materia «non rientra tra quelle per le quali l’art. 5, D. Lgs. n. 28/2010 prevede espressamente il preventivo e obbligatorio esperimento della procedura di mediazione». Per controversie in materia condominiale «ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice».

Stando a quanto espresso, non rientrano nel caso specifico le controversie in cui il condominio si trovi a doversi contrapporre a un soggetto terzo, come l’eventuale appaltatore a cui sia stato affidato il compito di effettuare lavori condominiali.

Inoltre, il comma 4 dell’art. 5 esclude chiaramente il ricorso alla mediazione obbligatoria in tutti i procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione.

La sentenza procede spiegando che «anche laddove si voglia sostenere, superando il dettato di legge, l’obbligatorietà della mediazione, ponendola come condizione di procedibilità, in virtù della richiamata disposizione pattizia, in considerazione della sostanziale deroga a norme imperative, (…) la clausola contrattuale conciliativa, la quale statuisce l’obbligo del preventivo tentativo di conciliazione prima di adire l’autorità giudiziaria, è inefficace qualora sia carente dell’espressa sanzione di improcedibilità».

Nelle circostanze in cui la mediazione non sia ritenuta obbligatoria, le parti possono comunque optare per derogare alla giurisdizione, garantita a livello costituzionale, purché abbiano previsto tale ipotesi in modo inequivocabile, come condizione di procedibilità.