Contratto Affitto Transitorio: Cos’è e Come Funziona
Il contratto di affitto transitorio è la migliore soluzione per studenti, lavoratori stagionali: non tutti possono beneficiarne. Ecco perché
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Devi trascorrere un breve periodo di lavoro al di fuori della tua città di residenza e prendere casa in affitto? Sei uno studente fuori sede ed hai necessità di trovare una locazione per un breve periodo, ma temi che non esistano formule contrattuali del genere? Niente paura: la legge prevede una formula a breve durata, chiamata contratto transitorio di locazione, che viene incontro alle vostre esigenze e che possono essere stipulati da tutti i soggetti privati titolari della proprietà di un immobile ad uso abitativo.
Si tratta di accordi per periodi non inferiori ad un mese e non superiori a 18 mesi, introdotti prima dalla legge 431 del 1998 e poi dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre del 2002, per agevolare tutte quelle persone che hanno necessità di trovare una sistemazione temporanea o di soggiorno breve, salvo alcuni casi espressamente previsti dalla normativa.
Quali sono questi casi? E soprattutto, quando può essere stipulato il contratto transitorio di locazione? Le varie tipologie di affittuari sono espressamente definiti dalla legge, così come la durata massima e minima dell’accordo.
Ad esempio, per quanto riguarda l’affitto delle case vacanze, non è possibile parlare di affitto transitorio: è la legge a chiarire che il contratto di affitto a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa non turistica, specificando inoltre che si tratta di soluzioni temporanee in cui un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali).
Dunque, i distinguo esistono, specie quando si parla di rinnovo del contratto di locazione transitorio o in caso di cedolare secca. Vediamo adesso quali sono le differenze.
Contratto di Affitto Transitorio: Il Rinnovo
Dunque, partiamo dal primo quesito: è possibile rinnovare il contratto di affitto transitorio? Per sciogliere subito ogni dubbio, spieghiamo subito che il prolungamento è possibile, ma una delle parti deve richiederlo con raccomandata prima della scadenza dell’accordo.
L’esigenza transitoria – altro nome del rinnovo del contratto di locazione transitorio – non è tacita. In questa fattispecie di accordo tra locatore e conduttore, infatti, la cessazione del contratto è automatica ed avviene al termine del periodo prestabilito. La disdetta non è necessaria, quindi, ma il locatore – qualora avesse posto le ragioni della transitorietà – deve riconfermale prima della scadenza del contratto di locazione transitorio con una comunicazione (tramite raccomandata, generalmente) al conduttore.
Cosa accade se la comunicazione non avviene? In questo caso, il contratto diventa ordinario e si trasforma in un accordo a canone libero, in cui il conduttore può godere dell’immobile che, secondo la disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni.
Anche nel caso in cui venga dichiarata la il perdurare della transitorietà senza adibirla effettivamente ad essa entro i 6 mesi previsti dalla legge il locatore rischia di essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
Contratto Transitorio con Cedolare Secca
Per chi ha una casa da mettere in affitto, sia con contratto di locazione transitorio che con altro genere di accordo, la paura è derivante dalla tassazione. In Italia, paese dei tartassati e da sempre degli improvvisi balzelli, esistono però alcuni escamotage che possono essere utilizzati per evitare di ritrovarsi a pagare fior di quattrini in base al calcolo dell’Irpef, cioè l’imposta sul reddito regolata dal Testo Unico numero 917 datato 1986.
Questa soluzione si chiama cedolare secca: si tratta di un regime di tassazione del reddito dai canoni di locazione, dunque non dalle persone fisiche come previsto dall’Irpef, e che dal 2017 è previsto anche nei casi in cui un immobile venga affittato con un contratto di locazione ad uso transitorio. In buona sostanza, allo Stato viene versato soltanto una parte di quanto percepito dall’affitto dei beni immobili in possesso del locatore.
Questa imposta è fissa ed ha il vantaggio di sostituire, oltre all’Irpef, anche le addizionali regionali, le addizionali comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Esistono due opzioni per calcolare le aliquote fisse da versare allo Stato che vengono calcolate sul canone annuo di locazione: la prima è del 21% per i contratti di locazione a canone libero, mentre l’altra è del 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Naturalmente va specificato al momento della stipula del contratto la tipologia di aliquota da fissare. E non sempre è possibile applicare quella più conveniente.
Sì perché le aliquote devono tenere conto di alcuni aspetti per essere applicate. Ad esempio, uno dei primi parametri è quello che l’immobile deve trovarsi all’interno di un comune ad alta densità abitativa.
Per godere di questi vantaggi, basta informarsi attraverso un Caf, oppure fare una rapida ricerca attraverso il web e scoprire che è facile anche reperire il modello per il contratto transitorio con cedolare secca.
Il sito dell’Unione Inquilini, ad esempio, segnala l’elenco dei comuni ad alta intensità abitativa per cui è prevista l’applicazione della cedolare secca con l’aliquota del 10%.
Tra quelli che figurano nell’elenco ci sono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Roma, Napoli, Palermo, Venezia, Torino, ma anche alcuni capoluoghi di provincia, o le città confinanti con i grandi centri metropolitani, vengono menzionati come beneficiari dell’aliquota più bassa o in un comune che confina con queste città.
