Locazione Immobiliare: Tutto Quello che c’è da Sapere

Il contratto di locazione, o di affitto, regola l’accordo steso tra due parti rispettivamente il locatore, proprietario e il conduttore, l’affittuario.

Tale accordo scritto prevede, oltre l’inserimento dei dati personali delle due parti e l’importo della quota mensile, anche la data entro la quale il periodo di locazione terminerà il suo decorso.

Prima di procedere con le varie sfaccettature della locazione immobiliare, è doveroso dare un accenno ai regimi IVA applicati.  

Il regime Iva applicato alla locazione immobiliare

Il D. Lgs. 83/2012 è la norma con la quale la legge italiana regola i regimi Iva inerenti alla locazione immobiliare, stabilendo le aliquote e le esenzioni.

Per ciò che riguarda l’accostamento IVA e affitto di immobili la nostra legislazione prevede il regime naturale di inapplicabilità e quindi l’esenzione.

Tale esenzione si applica ad affitti e locazioni che hanno riguardano fabbricati, beni immobili a servizio degli immobili resi in affitto e le aree distinte da quelle adoperate, come ad esempio i parcheggi non edificabili.

Normalmente, anche nei casi di immobili strumentali viene applicata l’esenzione da IVA. Una variante prevista è facoltativa del locatore, nel momento in decide di utilizzare l’opzione che rende imponibile l’operazione di locazione.

L’esenzione cessa quando si ha a che fare invece con affitti di immobili commerciali. Per loro natura tale operazione è destinata ad operazioni d’impresa, rendendolo così soggetto ad IVA.

Recesso del contratto di locazione

La legge italiana prevede comunque la possibilità di avviare la richiesta di recesso che può provenire da ambo le parti. Cosa che, in effetti, non avviene di rado.

Recesso del contratto di locazione anticipato: quando a richiederlo è l’inquilino

La risoluzione del contratto di affitto anticipata, avviata dal conduttore dell’immobile è molto più snella e meno complicata.

Mediante la clausola di recesso convenzionale, presente normalmente all’interno delle formule contrattuali, il conduttore dovrà inviare al conduttore – proprietario una raccomandata A/R almeno sei mesi prima della naturale scadenza contrattuale.

All’interno di tale comunicazione dovrà essere indicata chiaramente la dicitura contrattuale riferita alla clausola di recesso convenzionale, qui precedentemente indicata.

Il mancato rispetto di tale recesso comporta delle conseguenze. Per il locatore varrà il rinnovo del contratto alle stesse condizioni obbligando di conseguenza il conduttore al rispetto dello stesso con il versamento di sei mesi di mensilità.

Recesso del contratto di locazione anticipato: quando a richiederlo è il proprietario

Nel caso in cui la richiesta di recessione del contratto provenga dal proprietario di casa, tale richiesta ha meno possibilità, salvo particolari situazioni.

Il locatore può dare comunicazione di recesso contrattuale almeno sei mesi prima della naturale scadenza, mediante raccomandata A/R. Tale decisione può essere presa se il proprietario dell’immobile decide di utilizzare l’immobile per sé, per i propri figli, coniuge o familiari entro il 2° grado di parentela.

La legge interviene indicando anche altre situazioni quali le gravi condizioni dell’edificio in cui è situata l’abitazione, la vendita dell’immobile a terzi o nel caso in cui l’inquilino persista nell’occupazione dell’immobile senza averne diritto.

Procedura dello sfratto per finta locazione

Tra le situazioni in cui un proprietario di casa c’è quella di dover fare i conti con una procedura di sfatto dovuta ad una finta locazione.

Quando, a termine del contratto di locazione, l’inquilino dell’immobile non dovesse lasciare l’immobile, l’articolo 657 del Codice di procedura civile prevede il diritto, da parte del locatario, di aviare una procedura di sfratto per finta locazione.

I tempi di esecuzione della norma in questi casi può rivelarsi molto lunga.

Nei casi di morosità il conduttore ha il dovere di inviare una comunicazione mediante raccomandata a ricevuta di ritorno, indicante i termini per il quale il conduttore è obbligato al veramente della somma dovuta. I termini fissati per l’estinzione del debito è stabilito a 15 giorni.

Ad essa seguiranno altri atti per i quali sarà indispensabile il consulto di un avvocato.

Se la persistenza dell’occupazione impropria dell’immobile continua, Il primo atto legale da compiere è quello di procedere con un’intimazione di sfratto per morosità, con citazione presso il Tribunale competente per convalida.

Potranno seguire altre condizioni, quali:

• il termine di grazia: il periodo che il giudice può concedere all'inquilino per saldare il dovuto;
• la convalida: che scatta se l'inquilino non si presenta in tribunale;
• l'atto di precetto: nei casi in cui l'inquilino moroso non lascia libero l'appartamento entro la data stabilita;
• la monitoria di sgombero: ulteriore atto dell'ufficiale giudiziario;
• l'intervento dell'ufficiale giudiziario per la procedura materiale dello sfratto;
• il verbale di rilascio, compilato dall'ufficiale giudiziario a conclusione del percorso di sfratto;
• inventario: utile a segnalare la presenza nell'appartamento di beni appartenenti all'inquilino e di cui il proprietario dell'immobile diventa custode. 

L’arco di tempo prolungato, per il quale si può vedere conclusa tale richiesta, è dovuto anche al fatto che l’inquilino moroso ha il diritto di richiedere una proroga.

Per una maggiore tutela, l’avvalersi di una assicurazione affitto, può risultare importante allo scopo di mettersi al riparo dalle perdite economiche dovute a morosità o a danni dell’immobile affittato.

Le regole per il mutamento di destinazione della locazione

Tra gli obblighi a cui attenersi in fase di sottoscrizione di un contratto di locazione c’è quella di mantenere intatta la destinazione d’uso da parte dell’inquilino.

Il mancato rispetto di questo principio, consente una risoluzione del contratto da parte del locatore.

Come stabilito dalla legislazione italiana, precisamente con l’articolo 80 della legge 392/78, “il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e, comunque, entro un anno dal mutamento di destinazione”.

Nel caso in cui il locatore nonostante l’avvenuta comunicazione del cambio di destinazione d’uso ritardi il processo di revoca del contratto entro i termini stabiliti per legge, si potrebbe veder negato il diritto di avanzare richieste.

Tale comportamento d'altronde può essere considerato un atteggiamento rientrante nel tacito consenso del cambio di destinazione.

È sempre la normativa in vigore, ad esprimersi chiaramente in tal modo: “decorso tale termine (3 mesi o un anno) senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile”.

Per dimostrare il momento effettivo del mutato utilizzo dell’immobile soggetto a locazione, è sufficiente una dichiarazione del proprietario in cui si indica il periodo esatto di tale processo di cambiamento o la testimonianza di terzi.

Di conseguenza, ogni procedura d’ufficio non è applicabile, al contrario deve procedere con una richiesta palese di recesso del contratto.

La risoluzione del contratto per mutata destinazione d’utilizzo è applicabile anche nei casi di parziale cambio di destinazione, ovvero nei casi in cui una porzione dell’immobile è adibito ad altra destinazione divergente da quanto stabilito contrattualmente, seguendo quindi “il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente”.

Locazione e sublocazione

In particolari casi pur avendo un immobile preso in affitto, si potrebbe avere la necessità di concedere in sublocazione l’immobile affittato.

In base agli articoli 1624, 1649 e 1804 del Codice Civile, l’inquilino può scegliere di concedere l’utilizzo di una parte dell’immobile o l’intero immobile, come avviene per esempio nei casi in cui si è costretti a trasferirsi altrove, previo pagamento di un corrispettivo e autorizzazione del proprietario.

È altresì vietata la concessione del contratto a terzi senza il consenso del locatore.

Le regole per la sublocazione prevede la stipula di un regolare contratto, contenente i dati dei firmatari e l’arco temporale di durata ed il canone mensile di sublocazione ed il versamento di una cauzione.

Nei casi in cui la durata della sublocazione superi i 12 mesi si renderà necessaria la revisione annua del canone in base alle variazioni degli indici ISTAT.

Secondo la norma, nel contratto deve essere inserito un capitolo dedicato alle reali condizioni dell’immobile, contenente lo stato dell’arte, di manutenzione e tutte le caratteristiche dell’immobile utile a valutare le condizioni inalterate dell’immobile in fase di restituzione.

È dato divieto a chi riceve la sublocazione di sublocare a sua volta a terzi, modificare lo stato dell’immobile senza il consenso del sublocatore.

Il contratto di sublocazione ha facoltà di recessione nei casi in cui ci si trovi in presenza di morosità, anche parziale, del subconduttore o nei casi in cui non vengano rispettati gli obblighi stabiliti in fase di sottoscrizione del regolare contratto.

Le spese derivate da danni causati dal subconduttore sono totalmente a suo carico.

Anche in questo caso, l’accesso ad una polizza affitto, può garantire una tutela ulteriore per coprire i danni provocati all’abitazione.

Locazione immobiliare, quando comunicare i dati della locazione di un immobile

Nei casi di affitto breve o in presenza di case vacanze vige l’obbligo di comunicare alle Autorità di Pubblica Sicurezza la locazione dell’immobile.

L’obbligo è ancor più stringente per ciò che riguarda la locazione a individui extracomunitari.

Tale comunicazione alle autorità di Pubblica Sicurezza avviene ormai da anni da parte dell’Agenzia delle Entrate, denunciandone l’affitto.

A stabilire l’obbligo è il decreto legislativo n. 79 del 20 giugno 2012. In tale norma si fanno rientrare i contratti di affitto per i quali vige l’obbligo di registrazione in termine fisso e le altre tipologie di contratto che vedono necessarie le comunicazioni alle autorità di pubblica sicurezza esclusivamente mediante modulo informatico prestabilito.

A tal proposito è la stessa Polizia di Stato ad esprimersi: "I gestori delle strutture una volta accreditati per l’accesso al servizio, non avranno più bisogno di rivolgersi alla Questura territorialmente competente per ulteriori rinnovi delle utenze o dei certificati d’accesso. In quanto il portale è strutturato in modo tale da permettere all’utilizzatore di gestire la propria utenza in autonomia”.

Come accennato precedentemente, la norma è ancor più stringente per la segnalazione riguardante la locazione ad individui extracomunitari.

Tale comunicazione indirizzata alla Questura o alla Polizia di Stato, deve avvenire entro 48 ore e deve contenere i dati del proprietario di casa e dell’inquilino ed il contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate, corredato dai documenti di identità dei due soggetti contraenti.

Il mancato rispetto della normativa prevede delle ammende di tipo economico che vanno dalle 160 ai 1100 euro.

Aggiungiamo inoltre che tale comunicazione risulta valida anche per la persona extracomunitaria in quanto valida per il rilascio, o rinnovo, del permesso di soggiorno.

Norma “Airbnb”: la nuova norma sugli affitti brevi

Dal giugno 2017 è entrata in vigore una regolamentazione ad hoc riguardante gli affitti brevi, la così detta “norma Airbnb”.

Con questa norma si è andati a stabilire un nuovo regime fiscale in fatto di locazioni brevi.

Per le locazioni brevi e per l’affitto delle case vacanze si dovrà procedere all’invio della regolare comunicazione alla Questura.

Tutelare la locazione immobiliare

Per far fronte a spese impreviste scaturite da contratti di locazione immobiliare, oltre le caparre normalmente versate dal conduttore, il proprietario di casa può avvalersi di polizze studiate appositamente per offrire maggiori tutele in garanzia dell’investimento economico che un0immobile porta con sé.

Scegliendo una polizza affitto o una polizza casa, si potranno dormire sonni tranquilli,

Il leasing immobiliare per privati

Il leasing abitativo, o locazione finanziaria, rende accessibile l’acquisto di un immobile già esistente o di finanziarne la costruzione avvalendosi di un intermediario finanziario.

Durante l’arco temporale di utilizzo dell’immobile, il richiedente del leasing dovrà corrispondere un canone mensile all’intermediario, con la possibilità di riscattare l’immobile a conclusione del contratto o rinnovare lo stesso.

Fino al momento dell’eventuale acquisto, il concedente risulta essere il proprietario dell’immobile. L’utilizzatore conserva la responsabilità dei danni subiti dall’immobile, anche causati da terzi.

AI contratti di leasing si accompagna la sottoscrizione di una polizza assicurativa per tutelare il proprietario del bene, con la facoltà di scegliere quella che ai suoi occhi risulti più idonea alle proprie esigenze.