Pignoramento Immobiliare: Riforme e Modifiche, Come Funziona Adesso

Il pignoramento immobiliare è un argomento molto dibattuto soprattutto nell’ultimo periodo perché oggetto di continue riforme.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e andiamo a conoscere le procedure che vengono attuate per metterlo in pratica.

Quando si parla di pignoramento immobiliare spesso si fa riferimento anche al decreto ingiuntivo e al precetto. Questi ultimi sono delle misure preventive che precedono l’esecuzione forzata.

Il decreto ingiuntivo è il primo step e rappresenta la sentenza del giudice in cui viene dichiarato che al creditore è dovuta una certa somma di denaro.

A questo punto il creditore può fare la richiesta dell’atto di precetto. Quest’ultimo è un’intimazione di pagamento che viene notificata al debitore che precede l’esecuzione forzata. A partire dalla data di ricevimento del precetto il debitore ha 10 giorni di tempo per pagare le somme dovute, oltre il quale si procede al pignoramento.

Nel momento in cui avviene il pignoramento immobiliare il debitore non è più il proprietario del bene.

Pignoramento immobiliare procedura iniziale

Il pignoramento immobiliare prende il via dopo l’invio di una notifica al debitore in cui sono precisamente indicate tutte le informazioni sull’immobile.

Prima di procedere il creditore deve informarsi su quali sono gli immobili del debitore da poter sottoporre a pignoramento.

E’ importante accertarsi che gli immobili appartenenti al debitore siano liberi da altre ipoteche. Per verificare ciò è necessario effettuare una visura catastale del bene accedendo agli uffici di pubblicità immobiliare.

Pignoramento immobiliare: il modello

Sul web, sono disponibili alcuni modelli di atti di pignoramento immobiliare che possono essere scaricati ed utilizzati.

Dopo le modifiche agli articoli 492 e 615 del codice di procedura civile, l’atto di pignoramento è stato aggiornato ed al suo interno è stato inserito un avviso che sancisce che l’opposizione è inammissibile dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione.

L’unica eccezione si può verificare nel caso in cui l’opponente dimostri di non aver potuto proporre tempestivamente l’opposizione per causa a lui non imputabile.

Pignoramento immobiliare e procedura avanzata

Dopo che l’atto è stato notificato è importante che sia trascritto nei registri immobiliari e che sia depositato dal creditore in tribunale entro 15 giorni.

Per evitare che la suddetta trascrizione venga cancellata è necessario richiedere la vendita o l’assegnazione del bene entro e non oltre 45 giorni dal suo pignoramento.

Entro 60 giorni dal deposito dell’atto inoltre, devono essere depositati in tribunale i documenti che certificano le iscrizioni e le trascrizioni che sono state effettuate sull’immobile nei 20 anni precedenti. Inoltre, devono essere depositati anche gli estratti del catasto.

Pignoramento immobiliare: la vendita e l’assegnazione

La vendita dell’immobile pignorato può essere effettuata con incanto e senza incanto.

Nel caso di vendita con incanto, chiunque fosse interessato, può presentare un’offerta in busta chiusa versando una cauzione.

Nel caso di vendita senza incanto, con la quale si svolge una vera e propria asta, tutti i soggetti interessati, prestando una cauzione, possono partecipare.

In entrambi i casi, una volta aggiudicato il bene, il giudice dispone che la proprietà sia trasferita. A questo punto il nuovo proprietario può prendere possesso dell’abitazione e fare ciò che ritiene più consono alle proprie esigenze (lavori di ristrutturazione, assicurazione casa, etc.)

L’assegnazione avviene attraverso una richiesta, effettuata mediante il deposito in tribunale, di un’istanza in cui si offre una certa cifra per ottenere il bene, nel caso in cui la vendita all’asta non vada a buon fine.

La vendita senza incanto come si svolge

Dopo che la vendita è stata affidata al commissario, può essere tentata per massimo 3 volte in cui ogni tentativo prevede un ribasso del prezzo di un quarto rispetto all’asta precedente.

Se dopo il terzo tentativo non ci sono istanze di assegnazione, il giudice può predisporre una quarta asta che può avere un prezzo pari alla metà rispetto all’ultimo tentativo.

Il nuovo proprietario può procedere al pagamento del bene attraverso una rateizzazione. Il tal caso le rate non possono essere superiori a 12 (corrispondenti a 12 mesi).

Pignoramento immobiliare e costi

Per quanto riguarda i costi da sostenere, nella richiesta di un pignoramento immobiliare, questi non possono essere calcolati con esattezza.

Innanzitutto bisogna sostenere il costo di un avvocato le cui tariffe sono variabili.

Inoltre, il pignoramento immobiliare richiede dei tempi molto lunghi  ed a seconda di come si sviluppa, le procedure ed i costi possono variare.

In genere, la procedura di espropriazione immobiliare è molto costosa per questo, solitamente, non è consigliabile come iter da seguire, qualora la somma da recuperare non sia particolarmente elevata.

Pignoramento immobiliare della prima casa

Secondo le ultime riforme, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l’immobile del debitore risulta essere prima casa e se il debitore non è proprietario di altre abitazioni (per l’inviolabilità del diritto alla casa). Inoltre, affinché l’espropriazione non avvenga l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/8 e A/9.

Per quanto riguarda il valore del bene pignorabile, fino a poco tempo fa non poteva essere pignorato un immobile con valore inferiore a 120.000 €. Dopo la riforma, è sufficiente che la somma degli immobili superino 120.000 €.