Prestito vitalizio ipotecario: il mutuo al contrario

Per chi si avvicina ad una veneranda età, ci sono delle possibilità di accedere a dei prestiti che sono diametralmente opposte a quelle previste ad esempio dalle condizioni di accedere al mutuo. Stiamo parlando di soluzioni personalizzate che cambiano in base appunto all’età – dai 60 anni in poi – ed alla disponibilità immobiliare in possesso del contraente.

Questa opportunità si chiama prestito vitalizio ipotecario. Che cos’è?

Per dirla in breve, si tratta di uno strumento che permette di ottenere liquidità dalla banca dando in garanzia la propria casa. Una tipologia di finanziamento che non prevede rate, ideato per chi è in possesso di un immobile di tipo residenziale, introdotta nel nostro Paese nel 2005, quando con il Decreto Legge numero 23 è stato stabilito che “il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari” di finanziamenti a medio e lungo termine “con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali”. 

Prestito Vitalizio: Cos’è e Come Funziona

In termini più tecnici, il prestito vitalizio ipotecario è un prestito a medio e lungo termine riservato a persone fisiche assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Non prevede rimborsi e spese, gli interessi sono capitalizzati e dovuti solo alla scadenza, senza il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata ma con interessi che maturano solo sul capitale e che si pagano alla scadenza.

In Italia, ad erogare il prestito vitalizio ipotecario sono sia le banche che le finanziarie, come previsto dal Testo Unico Bancario: il suo importo è generalmente tra un minimo del 15% fino ad un massimo del 50% del valore dell’immobile del contraente.

A determinare il valore del prestito sono alcuni fattori:

• L’età del mutuatario;
• Il valore dell’immobile;
• La perizia sull’immobile da parte di un esperto commissionata dall’ente che eroga il finanziamento.

Prestito Vitalizio: Gli Interessi

Come abbiamo già accennato, il prestito vitalizio ipotecario non prevede rate o rimborsi, ma soltanto interessi che devono essere pagati alla scadenza. Il tasso di interesse sul prestito vitalizio ipotecario può essere fisso oppure variabile, ed a stabilire il tetto massimo è il tasso di usura stabilito per legge.

La somma che dovrà essere versata alla fine del prestito dovrà essere pagata in un’unica soluzione pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati: questo perché il prestito vitalizio è uno strumento finanziario che prevede l'anatocismo, ovvero la maturazione di interessi anche sugli interessi già scaduti, come vedremo più avanti.

I tassi di interesse vengono applicati da ogni istituto bancario in base ai loro standard, proponendo dunque offerte vere e proprie in base alle strategie commerciali e di marketing che ritengono più consone.

Come nel caso dei mutui, gli istituti che erogano il previsto vitalizio ipotecario sono tenuti a presentare al soggetto finanziato almeno due simulazioni del piano di ammortamento, atte ad illustrare il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno per anno separatamente il capitale e gli interessi, in funzione del tasso di interesse previsto.

Prestito Vitalizio: Interessi Composti

Quando si parla di interessi composti sul prestito vitalizio ipotecario, si intendono quegli interessi maturati sulla somma concessa al contraente e che producono a loro volta altri interessi, che possono causare una crescita del debito e con cui, spesso, a farci i conti dovranno essere i parenti della persona che ha beneficiato nel prestito stesso.

L’anatocismo, ovvero la possibilità che gli interessi giù scaduti e non pagati diventino beni capitali suscettibili di produrre a loro volta interesse, è una delle principali criticità del prestito ipotecario vitalizio: sia in caso di tasso fisso o variabile, è ammesso il calcolo degli interessi composti un meccanismo per il quale la somma da rimborsare cresce a dismisura se versata alla scadenza del finanziamento in un’unica soluzione. Il costo dello spread applicato dalle banche, che viaggia intorno al 5%, valore ben più alto rispetto a quello richiesto per un normale mutuo, è un ulteriore elemento a sfavore.

Prestito Vitalizio: Cosa Possono Fare gli Eredi?

In caso di scomparsa del contraente del prestito vitalizio ipotecario, a farne da garanti sono gli eredi: entro dodici mesi dalla morte di colui che ha usufruito del prestito, dovranno rimborsarlo assieme agli interessi maturati e, se non dovessero avere le disponibilità economiche per farlo, potrebbero rischiare di perdere la proprietà dell'abitazione.

Capita non di rado, inoltre, che gli interessi maturati sul prestito producano a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito che saranno gli eredi a dover far fronte: cosa fare in questi casi?

Per prima cosa, i parenti del contraente dovrebbero essere sempre messi al corrente della decisione di accedere al prestito vitalizio ipotecario; in alcuni casi addirittura le banche possono vincolare la concessione del prestito con un consenso firmato dagli eredi.