Guida all’Assicurazione Affitto e alle Tipologie di Affitto

L’assicurazione affitto, destinata a proprietari e inquilini, può attualmente essere considerata la soluzione più idonea, efficiente e versatile per proteggere il proprio investimento immobiliare tutelandosi dal rischio di morosità e ritardi nei pagamenti, danni all’abitazione ed eventuale sostenimento di spese legali in caso di avvio di una causa. Si parla di un prodotto sempre più richiesto, in fase di continua evoluzione e costante adeguamento agli scenari del mercato. Anche se oggi si assiste a una leggera flessione dei casi di sfratto, arrivati tra il 2008 e il 2014 a crescere quasi del 48%, le cifre attestano il verificarsi di uno sfratto ogni 399 famiglie, in minima parte dovuto a necessità del locatore o conclusa locazione e quasi sempre conseguenza di morosità o altre cause. Proprio in risposta all’evidente diffondersi del fenomeno, sono nate formule di tutela degli affitti da parte delle compagnie di assicurazione che propongono soluzioni sempre più ricche, specifiche e diversificate, da valutare e scegliere sulla base di contesti e necessità personali.

L’assicurazione affitto può essere sottoscritta sia dal proprietario sia dall’inquilino, può prevedere estensioni come incendio, scoppio per fuga di gas o furto, copre spese di riparazione, responsabilità civile e danni causati o subiti da terzi e alle loro proprietà.
Il decreto legge n. 59 del 2012 ha stabilito disposizioni mirate a rendere l’assicurazione casa obbligatoria. Sebbene tale decreto sia stato convertito in legge 100/2012, non ha mantenuto l’obbligatorietà per la copertura assicurativa sulla casa in affitto. Formule assicurative obbligatorie sono invece richieste in modo ormai consueto dagli istituti bancari all’erogazione di mutui per l’acquisto di immobili e in alcuni casi, da particolari statuti condominiali.

In questa guida verranno analizzate caratteristiche, scopi e vantaggi relativi all’assicurazione affitto, e sarà fornita una panoramica quanto più possibile esaustiva sui diversi tipi di affitto, in particolare su quello transitorio e con riscatto, in forte aumento su tutto il territorio e idonei alla stipula di formule assicurative ad hoc.

Assicurazione affitto: Cos’è e Come Funziona

Tra le diverse proposte di assicurazioni sulla casa, l’assicurazione affitto è una particolare polizza rivolta ai proprietari di immobili ad uso abitativo su cui verta un contratto di locazione. In particolare, tale polizza fornisce al cliente un servizio di garanzia affitto nel caso di problematiche inerenti il pagamento del canone mensile, o altre spese a carico dell’affittuario.
L’assicurazione affitto costituisce uno strumento serio, efficace e affidabile per tutelare il proprio investimento immobiliare da eventuali danni all’abitazione da parte dell’inquilino, morosità e ritardo nei pagamenti del canone di locazione. Diversamente dalla cauzione, l’assicurazione affitto prevede molte più casistiche e viene stipulata tenendo conto delle effettive necessità del richiedente, risultando quindi decisamente più aderente alle sue esigenze specifiche.
Al momento della richiesta di una polizza affitto, la compagnia di assicurazioni prende in esame il grado di affidabilità dell’inquilino, facendosene garante tramite fideiussione, stabilisce il livello di rischio a cui si incorre e in base ad esso il premio da corrispondere. Nel caso emerga una qualsiasi delle problematiche coperte dall’assicurazione, il proprietario è tenuto esclusivamente a inoltrare la richiesta di risarcimento. Il suo iter è quindi breve e volto ad ottenere con la massima semplicità il rimborso per il danno subito.

Assicurazione Affitto: Vantaggi

Vantaggi per il proprietario. Certezza del recupero dei canoni non versati, entro i massimali fissati nel contratto. Può capitare che nel corso degli anni, l’affittuario non versi uno o più canoni di locazione, non corrisponda le spese condominiali concordate o arrechi danni all’immobile. Il proprietario, in questi casi opta per lo sfratto, tentando in ogni modo di recuperare l’immobile, e sostenendo costi onerosi per le spese necessarie.

L’assicurazione affitto, nel caso si verifichino le situazioni indicate, supporta il proprietario dell’immobile rimborsando, entro i massimali previsti, i canoni non pagati, l’importo degli eventuali danni provocati all’immobile e le spese legali affrontate per la procedura di sfratto.

Vantaggi per l’inquilino. Un’ottima alternativa al versamento di mensilità anticipate. Al momento della firma di un contratto di affitto, di solito l’inquilino versa al proprietario una somma di denaro come cauzione. La cauzione ha lo scopo di essere utilizzata dal proprietario per coprire le spese di eventuali danni all’immobile o mensilità non corrisposte.

Per legge, la cauzione non può superare la cifra corrispondente ai tre mesi di canone e quindi, in caso di problema effettivo, risulta spesso non sufficiente. L’inquilino, con l’assicurazione affitto, può offrire al proprietario maggiore affidabilità nella locazione dell’immobile ed evitare il versamento della cauzione garantendosi più sicurezza.

Assicurazione Affitto: chi deve pagare?

Sia il proprietario dell’immobile, sia l’inquilino affittuario possono trarre benefici e vantaggi stipulando una polizza di assicurazione affitto. Il primo passo da compiere è capire come va formulata la polizza e chi è il principale interessato alla protezione dei beni da tutelare.
Se è il proprietario dell’immobile a voler assicurare la propria abitazione e all’occorrenza estendere la protezione anche ai beni in essa contenuti, sarà lui a stipularla.
Se è l’inquilino il più interessato a voler evitare un futuro eventuale rimborso di possibili danni arrecati all’interno dell’abitazione ad altre persone e ai loro beni o alla casa stessa presa in affitto, la stipula dell’assicurazione è a suo carico e gli garantisce la sicurezza di poter restituire l’immobile al proprietario, al termine del contratto di locazione, nelle condizioni esatte in cui lo ha ricevuto.

Per riepilogare, a chi spetta optare per un’assicurazione affitto? 

Come proprietario dell’immobile, se vuoi assicurare la casa in affitto e tutelare i beni in essa presenti sarai tu a pagare la polizza. Come inquilino, invece, se hai intenzione di tutelare i beni presenti nella casa ed evitare di dover rimborsare eventuali danni causati a persone o cose dovrai sottoscriverla e pagarla a tuo nome.

Tipologie di affitto

• I contratti di locazione ad uso transitorio possono essere stipulati da proprietari di un immobile ad uso abitativo per periodi di tempo che vanno da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi.
  Questo tipo di contratto soddisfa l’esigenza di chi si trova a trascorrere qualche mese fuori della città di residenza, come studenti universitari o post-universitari. Tale formula di contratto, la cui durata minima e massima è stabilita dalla legge, non prevede l’affitto di case per le vacanze, ma si adatta ad altri tipi di soggiorno breve.
  L'intervallo di durata di questi contratti è definito per legge e i contratti transitori non possono essere rinnovati.
• L’affitto con riscatto è una locazione con patto di futura vendita dell’immobile secondo la formula rent to buy. Con questa particolare tipologia contrattuale si stipula un contratto tra proprietario dell’immobile e privato per cui l’immobile viene affittato per un determinato periodo allo scadere del quale il locatore acquisisce il diritto o l’opzione di acquistarlo.
  Il prezzo pattuito per l’acquisto al momento del contratto corrisponde alla differenza tra il prezzo totale dell’immobile e i canoni di locazione versati dall’inquilino.
  L’affitto con riscatto prevede almeno tre opzioni diverse.
  1. Affitto casa a riscatto con patto di futura vendita. Questo contratto prevede la possibilità per il compratore di saldare il prezzo totale della casa concordato in fase di accordo iniziale e prevede due contratti giuridicamente diversi ma collegati. Il primo è quello di locazione con cui le parti effettuano la registrazione del contratto con modello RLI stabilendone durata e canone. Il secondo è il contratto preliminare che può essere a sua volta unilaterale o bilaterale. Nel caso di contratto preliminare unilaterale il venditore si impegna a rispettare l’obbligo di vendere l’immobile mentre il compratore può scegliere se effettuare o meno l’acquisto a contratto terminato. Nel caso di contratto preliminare bilaterale, sia il venditore sia il compratore sono tenuti a rispettare il patto di vendita e acquisto. L’effetto traslativo avviene in sede di contratto definitivo di acquisto e non alla stipula del contratto di locazione.
  2. Affitto casa a riscatto con stipula di contratto di vendita patto di riservato dominio. Questo specifico contratto prevede una locazione a patto che, al termine della stessa, se sia stato effettuato regolarmente il versamento di tutti i canoni prestabiliti, la proprietà del bene viene trasferita al locatore. L’effetto traslativo è automatico contestualmente al saldo dell’ultima rata del prezzo pattuito.
  3. Affitto casa a riscatto contratto di locazione con opzione di acquisto. Questo contratto prevede di poter attribuire al conduttore il diritto di acquistare il bene a un prezzo prefissato rispetto al quale vanno sottratte le rate del canone già corrisposte. L’effetto traslativo si compie all’accettazione della proposta presente nell’opzione di acquisto.

Affitto con Riscatto

L’affitto con riscatto è una formula di locazione con patto di futura vendita dell’immobile. Il contratto stipulato tra il proprietario dell’immobile e il locatario prevede che quest’ultimo acquisisca il diritto di acquistare l’immobile dopo un determinato periodo, in genere da 2 a 5 anni. Durante tale arco temporale, l’affittuario paga un canone mensile di locazione maggiorato rispetto alla media del mercato ma con l’opzione della futura vendita. Parte del canone versato copre una percentuale del prezzo di acquisto dell’immobile stabilito nel contratto. L’inquilino beneficia dell’opportunità di pagare in più rate la casa scelta senza che i canoni corrisposti risultino a fondo perduto. Di seguito caratteristiche specifiche, vantaggi svantaggi e rischi.

Decreto Casa Renzi

Il decreto Casa Renzi è stato concepito per favorire l’accesso alla proprietà da parte dei cittadini, agevolando l’acquisto di immobili anche in un momento di crisi economica profonda, in cui le famiglie risultano duramente colpite. In base alle norme disciplinate da tale decreto, gli affitti a riscatto, trascorsi almeno sette anni dalla stipula del contratto di locazione, offrono essenzialmente due vantaggi:

1. l’IVA, imposta a chi acquista e dovuta al venditore per poi essere destinata allo Stato, viene versata solo al momento effettivo del riscatto e quindi dell’acquisto vero e proprio dell’immobile e non a quello della stipula del contratto di locazione;
2. tassazione Ires e Irap sui corrispettivi delle cessioni, da parte di chi vende, vengono imposte alla data del riscatto.

Il decreto casa Renzi ha definito in modo più dettagliato l’affitto con riscatto in rent to buy con il Decreto Sblocca Italia Dl 133/2014 che ha previsto modalità di applicazione e tutele maggiori sia per i contribuenti sia per gli intermediari immobiliari.

Rispetto a quanto accadeva in precedenza, attualmente questa particolare formula di contratto immobiliare è regolamentata con l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile, secondo la stessa procedura necessaria al contratto preliminare di vendita.

Affitto con riscatto: Cos’è e Come Funziona

L’affitto con riscatto in base alla formula del rent to buy immobiliare inserita nel Decreto Sblocca Italia funziona come un tradizionale contratto di locazione in cui l’inquilino paga un canone di affitto al locatore. La differenza rispetto al classico contratto di affitto è che, alla fine del periodo contrattuale, di una durata stabilita da entrambe le parti, l’affittuario acquista l’immobile al prezzo fissato in fase di stipulazione del contratto, sottraendo dal costo totale la cifra già corrisposta mensilmente insieme al canone di locazione.
Per avere effettivo valore legale, il contratto di affitto con riscatto va trascritto nei registri immobiliari. Questo passaggio attribuisce alla trascrizione il valore di una prenotazione dell’acquisto dell’immobile, impedendo agli eventuali creditori del venditore di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita o richiedere un pignoramento della casa.

Il contratto rent to buy può essere stipulato per immobili abitativi, commerciali, uso ufficio, agricoli e in costruzione. In quest’ultimo caso, le imprese costruttrici che prevedono la possibilità di optare per questa formula contrattuale offrono agli acquirenti una concreta alternativa al mutuo ipotecario bancario contratto dall'impresa per pagare per la costruzione. Nel caso di fallimento aziendale del costruttore, il contratto stipulato continuerebbe ad avere lo stesso valore, non essendo soggetto a revocatoria fallimentare.

Normativa Attuale

Il contrato di affitto con opzione di vendita non è previste dal Codice Civile ma è legittimato. Le norme che disciplinano tale tipo di contratto locativo a riscatto fanno riferimento all’articolo 1526 c.c. in tema di risoluzione di contratti di vendita a rate. Secondo tale articolo, previo accordo tra le parti interessate, se il compratore si dimostra inadempiente, le rate che avrà versato andranno considerate acquisite a tutti gli effetti dal venditore come indennità.
Se la risoluzione del contratto avviene per inadempimento dell’acquirente, il venditore è tenuto a restituire le rate riscosse ma ha diritto a un equo compenso per l’uso del bene locato e al risarcimento del danno subito.
Se si è convenuto in fase di stipulazione del contratto che le rate versate restino al venditore a titolo di indennizzo, il giudice, valutando opportunamente le circostanze, può ridurre la cifra pattuita. Questa stessa disposizione va applicata quando il contratto viene configurato come affitto e si conviene che al suo termine la proprietà del bene immobiliare locato sia acquisita dal conduttore per effetto del versamento dei canoni stabiliti.

 Come si Calcola il Canone Mensile

Rispetto a un tradizionale contratto di affitto, la formula di affitto con riscatto presenta delle differenze che incidono in modo particolare e abbastanza sensibilmente sul costo del canone mensile, proprio in forza dell’opzione finale di riscatto riservata a chi acquista già dal momento della stipula del contratto. I parametri di riferimento fondamentali per calcolare in modo verosimile e riscontrabile il canone mensile di locazione di un affitto con riscatto prevedono la considerazione di due fattori principali:
• la cifra da versare mensilmente al proprietario dell’immobile corrisponde a circa una volta e mezza quella di mercato pagata in media per un affitto di immobili similari come valore, dimensioni, tipologia abitativa, livelli di servizio forniti, funzionalità e posizione;
• il tasso da considerare è quello applicato in media su un mutuo variabile, stabilito in modo univoco dal Ministero del Tesoro, che rileva ogni tre mesi i tassi medi praticati ai clienti nel corso del trimestre precedente.
In qualsiasi caso di contratto di affitto con riscatto, il rapporto tra canone mensile stabilito e reddito netto documentabile non deve essere mai superiore per legge al 33%.

Esempio di Contratto

Ecco un paio di esempi verosimili di contratto con riscatto.

1. Contratto di affitto con riscatto per locazione e acquisto finale di un appartamento.

• Prezzo di mercato dell’appartamento concordato al momento della stipula del contratto: € 200.000
• Cifra del canone da corrispondere per 60 mensilità: € 1.000
• Risparmio finale sui canoni versati: € 60.000
• Prezzo di riscatto da versare per l’acquisto a distanza di 5 anni dalla stipula del contratto: € 140.000
  
  2. Contratto di affitto con riscatto per locazione e acquisto finale di un ufficio, uno studio o un esercizio commerciale
  Prezzo di mercato del locale concordato al momento della stipula del contratto: € 90.000

• Acconto iniziale del 10%: € 9.000
• Cifra del canone da corrispondere per 48 mensilità: € 320
• Risparmio finale sui canoni e sull’acconto versati: € 15.360 + € 9.000 = € 24.360
• Prezzo di riscatto da versare per l’acquisto a distanza di 4 anni dalla stipula del contratto: € 65.640 

Vantaggi per il venditore

I vantaggi per chi vende scegliendo la formula dell’affitto a riscatto sono diversi e si tratta di benefici di cui può usufruire sia un privato sia un costruttore.
Venditore privato: la formula di affitto con riscatto aumenta le probabilità di affitto e facilita la vendita. Il venditore è tutelato anche nel caso in cui si verifichi una rinuncia finale all’acquisto alla scadenza del periodo di locazione stabilito, perché ha comunque garantita la riscossione di un canone di locazione superiore di circa una volta e mezza rispetto a quello esigibile con un affitto tradizionale. Ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lett. A) del TIUR Il venditore non perde le agevolazioni fiscali previste dalla legge per il mantenimento della proprietà durante un certo numero di anni.
Costruttore edile: vista la crisi in cui versa il mercato immobiliare, i costruttori faticano a trovare acquirenti. Molti possibili interessati sono spesso dissuasi dalla crescente difficoltà di accedere a mutui finanziari e dalle sempre più rigide e selettive richieste di garanzie da parte degli istituti bancari e di credito. La formula dell’affitto a riscatto offre una possibile soluzione facilitando l’acquisto da parte di chi conta su un buon reddito ma non ha liquidità iniziale, o di chi vive una situazione precaria ma destinata a stabilizzarsi.  

Vantaggi per l’acquirente

L’affitto con riscatto presenta molti elementi a favore di chi lo sceglie come soluzione, sia da venditore sia da acquirente. I vantaggi per chi compra con con questa specifica formula riguardano diversi aspetti, tutti validi e da tenere presenti come benefici concreti:
• La possibilità di abitare da subito nella casa che si sceglie di acquistare con la consapevolezza che il canone mensile versato non sarà a fondo perduto.
 • La considerazione del fatto che il canone da versare più alto rispetto a quello di un comune affitto è giustificato dall’andare a coprire parte della cifra necessaria all’acquisto finale dell’abitazione.
• L’opzione di bloccare il prezzo dell’abitazione scelta dal momento della stipula del contratto fino allo scadere del termine o del diritto di opzione.
• L’opportunità di dover accendere un mutuo nettamente più basso rispetto a quello necessario per affrontare un acquisto immediato e di risparmiare così, in modo notevole sulle spese di istruttoria iniziali, sugli interessi dovuti e sulla durata.

Caso di rinuncia all’acquisto finale

L’affittuario che stipula un contratto rent to buy non è necessariamente obbligato, in termini normativi, all’acquisto finale del bene al termine del contratto. La legge riconosce infatti al locatario la facoltà e il diritto e non il vincolo di procedere all’acquisto finale.
Nel caso in cui allo scadere del termine della locazione con riscatto, l’inquilino si trovi, per qualsiasi ragione imprevista in precedenza, impossibilitato ad esercitare l’opzione di acquisto contemplata in fase di stipula iniziale del contratto, può agire in due diversi modi:

1. Lasciare l’abitazione presa in affitto, previo invio, con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla data di scadenza del contratto, di una lettera di disdetta di locazione e rinuncia all’acquisto finale. In questo caso l’inquilino è tenuto a proseguire nel pagamento dei canoni stabiliti dei mesi restanti fino al termine del contratto.
2. Rimanere nell’abitazione con un rinnovo del contratto da concordare tra le parti.
   
   In caso di disdetta o rinuncia all’acquisto finale, l’inquilino perde i canoni versati. Questo è lo svantaggio da tenere maggiormente in considerazione pensando di aver corrisposto per anni una cifra maggiorata fino al 50% in più rispetto a quella di mercato, in funzione proprio della scelta iniziale di un futuro acquisto.

Rischi Acquirente nel Preliminare con Opzione di Acquisto

I rischi maggiori che l’acquirente corre in caso di preliminare di contratto di affitto con opzione di futuro acquisto riguardano il mancato esercizio della facoltà di acquisto al termine del contratto, l’eventuale fallimento del costruttore che ha venduto l’abitazione, il fatto che la casa sia soggetta a pignoramento o ipoteca e la cessione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice.
• In caso di rinuncia all’acquisto l’inquilino perde i canoni versati per la durata del contratto, di conseguenza l’investimento fatto pagando un canone maggiorato al fine di ridurre il costo finale della casa risulta perduto.
• In caso di fallimento del costruttore, il cliente non ha garanzia della restituzione dei canoni versati e rischia che non venga riconosciuto sulla cifra finale di acquisto quanto corrisposto durante il periodo di locazione.
• In caso di ipoteca giudiziale e pignoramento immobile, non ha valore il contratto di locazione con opzione di futura vendita perché non trascrivibile fino al preliminare; nessun rischio invece per i contratti di locazione con patto di futura vendita con preliminare unilaterale o bilaterale, trascrivibili applicando l’effetto prenotativo dell’art. 2645 bis c.c.
• In caso di cessione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice ad altro soggetto, la società che acquisisce l’immobile può non riconoscere al locatario il diritto di opzione perché il contratto di locazione con opzione alla vendita per l’acquirente non è trascrivibile e perde di valore se non stipulato direttamente con la società terza. Tale rischio si evita nei contratti di locazione con patto di futura vendita con preliminare unilaterale o bilaterale, trascrivibili applicando l’effetto prenotativo dell’art. 2645 bis c.c.

Regime IVA

Il contratto di affitto con patto reciproco di futura vendita rappresenta, ai fini fiscali, una cessione di beni, come previsto dall’art. 2, co. 2, n.2), D.P.R. 633/1972 (CFF202) e rientra nel campo di applicazione dell’IVA.

Lo stesso vale per le vendite con riserva di proprietà e le locazioni con patto di futura vendita con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti sulla base dei contratti di affitto con preliminare di vendita bilaterale.

I contratti che hanno clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti sono considerati vendite dalla stipula del contratto di locazione, quelli che presentano vincoli per una sola parte, quindi opzione di acquisto o patto di futura vendita con preliminare unilaterale, sono considerati trasferimenti di proprietà all’atto conclusivo della vendita.
Con il decreto Casa di Renzi, 7 anni dopo la stipula del contratto di locazione a riscatto, l’inquilino può corrispondere l’IVA al momento del riscatto finale e non alla stipula del contratto di locazione, mentre Ires e Irap sui corrispettivi delle cessioni spettanti al venditore vanno versati al momento del riscatto.
L’IVA va considerata nella dichiarazione dei redditi e l’emissione della fattura è da considerarsi obbligatoria per l’intera cifra di vendita; i canoni versati sono ritenuti parte del prezzo fatturato ed esclusi dall’applicazione dell’IVA (C. M. 28/E/2011).

Adempimenti Fiscali

Il contratto di locazione con opzione di acquisto è una formula contrattuale che impegna reciprocamente proprietario e locatario a portare a compimento, al termine del contratto, un atto di cessione del bene locato.
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali da sostenere, l’IMU spetta al proprietario fino al momento della cessione del contratto e alla vendita vera e propria, l’IVA, con l’entrata in vigore del Decreto Casa Renzi, va corrisposta dopo che siano trascorsi almeno 7 anni dall’inizio del contratto, al momento dell’acquisto dell’immobile da parte del locatario quindi a contratto ultimato.

I canoni versati durante la locazione non sono soggetti all’applicazione dell’IVA e il riaddebito delle spese accessorie è soggetto alla stessa disciplina dell’operazione principale (R.M. 338/E/2008). L’imposta di registro va pagata solo all’atto di vendita finale del bene e non all’inizio del contratto. Il reddito d’impresa ha rilevanza alla data di stipulazione del contratto di locazione.