Vendita immobile con irregolarità urbanistiche

Nel momento in cui si acquista una casa e ci si accorge a distanza di tempo dal rogito della presenza di un evidente abuso edilizio per cui l’immobile è stato realizzato o modificato difformemente da quanto ammesso dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune di pertinenza, si vorrebbe richiedere al venditore il risarcimento per il danni o la restituzione del denaro corrisposto perché l’immobile potrebbe essere soggetto a richiesta di demolizione da parte delle autorità competenti.

In realtà non si ha diritto a nulla sia perché si è accettato di acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto” in cui si era al momento della vendita, per citare alla lettera una delle clausole del contratto, sia perché è passato del tempo.

Quali sono le conseguenze per la vendita di un immobile abusivo? Ecco cosa prevede la legge, secondo una sentenza della Corte di Appello di Palermo.

La pronuncia della corte d’appello di Palermo

Per capire quali conseguenze possono derivare dalla vendita di un immobile con irregolarità urbanistiche, per prima cosa si deve verificare con certezza se al momento della compravendita l’acquirente era consapevole della presenza di un abuso.

Infatti, il venditore ha il dovere di indicare qualsiasi eventuale difformità che possa intaccare la validità del contratto.

Se il rogito non menziona la presenza dell’abuso edilizio, il contratto di compravendita è da considerarsi illecito.

Questo è quanto stabilisce una legge del 1985 per cui si definisce nullo il rogito notarile con cui è trasferita la proprietà di una casa se, nel documento, non sono indicati gli estremi della licenza o della concessione edilizia o della sanatoria ottenute in relazione all’eventuale difformità urbanistica dell’edificio.

Se il rogito riporta la presenza di un abuso, il contratto di compravendita è valido.

Per legge non si potrebbe vendere un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, anche se dall’atto risulti l’esistenza di una licenza, di una concessione, oppure della procedura avviata al fine di ottenere un condono edilizio.

Se l’acquirente non viene informato dell’abuso edilizio si può rivalere sia nei confronti del venditore che del notaio.

Il venditore è contrattualmente responsabile, a livello personale, perché ha evitato di chiarire un elemento determinante del contratto.

Il notaio è responsabile di non aver adeguatamente compiuto tutti gli accertamenti preliminari che è tenuto ad effettuare per legge.

In entrambi i casi si procede in tribunale per richiedere e ottenere una condanna.

Al notaio può essere richiesto solo il risarcimento del danno nei confronti del venditore, danno che va comunque provato. In generale si può ottenere la risoluzione e quindi lo scioglimento del contratto per cui il venditore è obbligato a rimborsare la somma ricevuta dalla compravendita mentre l’acquirente restituisce l’immobile.

Ma entro che arco di tempo si può intervenire per ottenere l’annullamento del contratto?

Per avanzare in tribunale contro il venditore, responsabile di aver venduto un immobile abusivo, non sono previste scadenze. Ciò significa che è possibile far valere la causa di nullità del contratto in qualsiasi momento, quindi anche a distanza di anni dal rogito. Potrebbero anche voler gli eredi dell’acquirente rivalendosi sugli eredi del venditore.

L’acquirente dell’immobile soggetto ad abuso edilizio può ottenere dal tribunale la dichiarazione di nullità della vendita, ma per poter avere la restituzione del prezzo corrisposto deve preparare una specifica domanda al giudice o intraprendere un nuovo giudizio.

Non è implicita nella domanda di annullamento del contratto la richiesta volta al recupero del prezzo pagato. Condizioni per la restituzione del prezzo di vendita

Vendita immobile non sanato e risarcimento del danno

Stesso discorso vale per la richiesta di risarcimento del danno che va in ogni caso dimostrato con prove concrete e non soltanto presunto. In questa particolare circostanza l’onere della prova è a carico dell’acquirente.

Cosa avviene se l’acquirente si rende conto della presenza di un abuso edilizio dopo la firma del compromesso ma prima del rogito? 

A tale proposito la Cassazione è intervenuta in merito specificando che il preliminare resta comunque valido. L’irregolarità urbanistica di un immobile oggetto di compromesso di vendita non determina la nullità del preliminare, ma, in caso di totale difformità dalla concessione, può invalidare il contratto definitivo a meno che l’irregolarità segnalata non venga sanata dopo la stipula del preliminare, presentando la concessione ottenuta in sanatoria.

Dopo il contratto preliminare, l’ottenimento di una concessione in sanatoria per eventuali abusi edilizi presenti, riabilita completamente la fase successiva della vendita rendendola a tutti gli effetti valida.

Firmando un contratto preliminare prima di essersi accorti che l’immobile presenta casi di abuso o è stato edificato senza la necessaria licenza edilizia, non si può annullare la validità del contratto, ma si può al limite rifiutare la stipula del rogito notarile anche nel caso in cui prima di essa dovesse venir presentata la sanatoria.

Il venditore deve obbligatoriamente informare l’acquirente, al momento della firma del compromesso, che l’immobile non ha la licenza edilizia.

Se il venditore non agisce in questo modo, l’acquirente può ritenersi libero in qualsiasi momento dall’impegno di firmare il contratto definitivo, agendo anche davanti a un giudice per una risoluzione del contratto preliminare.